서울중앙지방법원 2024타경5319. 신림동 신대방 노블루체 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박성해는 2018.01.30 매매를 원인으로 2019.08.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 251,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 199,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019.10.28 관악세무서장 명의 압류가 있었지만 2020.08.07 말소됐고, 2025.08.27 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 이연경은 2022.05.23 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경5319 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 331, 6층601호 (신림동,신대방 노블루체) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 박성해 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 177,650,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
핵심은 날짜 순서입니다. 수협은행 근저당은 2019.08.26에 설정됐고, 임차인 이연경의 전입은 2022.05.23입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.11.19 접수됐으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매수인 인수액은 배당표 및 회차별 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연경 | 2022.05.23 | 미상 | 2025.11.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 2.90억
신대방노블루체의 비교 대상 면적은 28.21㎡이고, 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 표본 평균은 258,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 258,000,000원입니다. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.2%이고 최근 거래 추세도 -2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.5㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2026.04 | 27.83㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 27.64㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 27.64㎡ | 10 | 249,000,000원 |
| 2024.06 | 28.5㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.06 | 27.83㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2023.10 | 28.21㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2023.09 | 28.21㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.06 | 27.64㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 28.07㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 27.83㎡ | 10 | 249,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원보다 높고, 최신 거래 258,000,000원보다도 높습니다. 과거 295,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선하면, 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 최근 거래 흐름이 -2.2%인 점도 가격 판단에 불리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 199,200,000원 | 199,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,940,000원 |
현재 회차에서는 수협은행 근저당이 채권최고액 기준 전액 배당되고 소유자 잔여는 85,940,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 199,200,000원 | 0원 | 85,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 199,200,000원 | 0원 | 28,752,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 16,998,400원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡사거리 북측 인근으로 오피스텔·단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 2필 일단지로 동측 광대로, 북측 및 서측 세로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 11,790,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 신대방노블루체는 24세대이며 사용승인일은 2019.06.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 254,000,000원과 최신 거래 258,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -2.2%이므로 과거 295,000,000원 거래를 현재 시세 판단의 중심에 두기 어렵습니다.
- 임차인 보증금 확인. 이연경의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구는 2025.11.19 접수돼 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 사건은 말소기준권리보다 임차인 전입이 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 쪽의 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 신건 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 114.2%이며, 최신 거래 258,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -2.2%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건에서 중요한 것은 권리 인수 여부보다 최근 시세를 기준으로 응찰 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
