서울중앙지방법원 2024타경111351. 서울 서초구 잠원동 신반포아파트 112동 9층 907호 아파트입니다. 감정평가상 현황은 방2·거실·주방·욕실· 다용도실 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 9층입니다. 사용승인일은 1978.06.30입니다. 가격만 보면 감정가 2,320,000,000원이 동일 평형 최근 실거래 평균 4,013,750,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 2017.04.28 전입한 대항력 임차인입니다.
말소기준권리는 2020.02.07 설정된 주식회사샤인캐피탈대부의 근저당권 채권최고액 390,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 회사의 근저당권들과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 엄순희의 전입신고는 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2024.08.09 접수됐지만 확정일자와 보증금이 미상이므로 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경111351 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 신반포로23길 41, 112동 9층907호 (잠원동,신반포아파트) |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실 등 · 12층 중 9층 |
| 소유자 | 이충목 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,320,000,000원 / 2,320,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 352,418,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 동일평형 비교면적 | 68.91㎡ |
| 단지 | 신반포2 · 1,572세대 · 사용승인 1978.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.02.07 을구 24번 근저당권입니다. 이후 을구 25번·28번·29번 근저당권과 2024.06.10 임의경매개시결정, 2024.06.13 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 엄순희의 전입일은 2017.04.28로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 잔액을 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄순희 | 2017.04.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 대항력 있음 | 미상 | 보증기관 아님 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 57.8%, 실질취득가는 아직 미상
신반포2 동일 평형 68.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 4,013,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 3,980,000,000원, 최근 거래 범위는 3,750,000,000원~4,225,000,000원입니다. 최저매각가 2,320,000,000원은 최근 12개월 평균의 57.8%에 해당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.91㎡ | 3 | 3,980,000,000원 |
| 2026.06 | 68.91㎡ | 11 | 4,160,000,000원 |
| 2026.06 | 68.91㎡ | 11 | 3,990,000,000원 |
| 2026.05 | 68.91㎡ | 8 | 3,920,000,000원 |
| 2026.02 | 68.91㎡ | 9 | 4,225,000,000원 |
| 2026.02 | 68.91㎡ | 10 | 4,200,000,000원 |
| 2025.12 | 68.91㎡ | 1 | 3,850,000,000원 |
| 2025.10 | 68.91㎡ | 5 | 4,100,000,000원 |
| 2025.09 | 68.91㎡ | 2 | 3,950,000,000원 |
| 2025.09 | 68.91㎡ | 9 | 4,100,000,000원 |
| 2025.08 | 68.91㎡ | 8 | 3,940,000,000원 |
| 2025.08 | 68.91㎡ | 4 | 3,750,000,000원 |
| 평균 | 68.91㎡ | 12건 | 4,013,750,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 평균 대비 큰 차이가 분명합니다. 다만 이 사건에서는 그 숫자를 곧바로 투자 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아도 매수인이 인수하는 금액만큼 실질취득가가 올라갑니다. 따라서 최종 가격 비교 기준은 2,320,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,600,000원 |
| 을구 24번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 을구 25번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 29번 근저당권 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 534,400,000원 |
위 배당가정은 집행비용 25,600,000원과 근저당권 채권최고액을 반영한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 특히 엄순희의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 실제 임차인 배당액이나 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 반원초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신반포2는 1,572세대이며 사용승인일은 1978.06.30입니다. 동일 평형 68.91㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·아파트지구·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함 또는 접함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 24,800,000원/㎡이며 토지는 평지의 부정형, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 승강기·난방·급배수·소화전·주차장 등이 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 엄순희의 보증금이 가장 먼저 확인돼야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득가와 인수위험을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2024.08.09이지만 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 문건을 대조해 실제 배당 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 인수액 기준으로 시세 비교. 최저가 2,320,000,000원이 최근 시세의 57.8%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 낙찰가에 실제 인수액을 더해 최근 평균 4,013,750,000원 및 최신 거래 3,980,000,000원과 비교해야 합니다.
- 조합원 지위승계. 사실조회회신상 승계 가능할 것으로 판단된다는 내용이 있으므로 신반포2차아파트재건축정비사업조합에 직접 확인해야 합니다.
- 근저당권부채권 질권. 을구 24번·25번 근저당권부채권에 주식회사민국저축은행의 질권설정이 기재돼 있으므로 배당관계와 등기 정리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 제시된 배당가정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “57.8%”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
신반포2 동일 평형 최근 12개월 평균은 4,013,750,000원이고 신건 최저가는 2,320,000,000원으로 최근 시세의 57.8%입니다. 가격 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에는 2017.04.28 전입해 2020.02.07 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차인 엄순희가 있고 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 결론은 “표면가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 보증금·확정일자·실제 배당액을 확인해 인수잔액을 산출한 뒤에야 최근 실거래와의 진짜 가격 차이를 판단할 수 있습니다. 여기에 재건축 조합원 지위승계 가능성도 조합을 통해 확인해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리확인 없이는 입찰가를 정할 수 없는 사건입니다.
