서울중앙지방법원 2024타경114008. 서울 동작구 상도동 인성수피아 4층 401호, 전용 34.65㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신중혁이고, 2024.03.19. 거래가액 450,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 334,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 박상우의 강제경매개시결정과 중소기업은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 특히 2022.08.25. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,592,000,000원 근저당은 2024.03.19. 이미 말소돼, 현재 말소기준보다 앞선 존속 담보권으로 남아 있지 않습니다. 다만 이 물건은 현장조사 과정에서 이해관계인을 만나지 못했고 감정평가서에도 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 대항력 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경114008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 양녕로25가길 54, 4층401호 (상도동,인성수피아) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대) · 전용 34.65㎡ · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 신중혁 · 2024.03.19. 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 364,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상우 / 63,090,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 / 세대수 | 2022.08.08 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 시세 비교 — 현재 최저가 364,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%
인성수피아 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 대상 전용면적 34.65㎡ 거래는 2024.02. 450,000,000원이고, 최근 12개월에는 전용 38.08㎡ 거래 2건이 468,000,000원과 490,000,000원에 신고됐습니다. 최근 12개월 평균은 479,000,000원, 최신 거래는 490,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 38.08㎡ | 3 | 490,000,000원 |
| 2025.01 | 38.08㎡ | 2 | 468,000,000원 |
| 2024.02 | 34.65㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 479,000,000원 |
전체 3건 평균은 469,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균이 479,000,000원이고 최신 거래가 490,000,000원이며, 최근 거래 추세도 +6.4%입니다. 현재 최저가 364,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.0%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득 기준도 364,000,000원으로 볼 수 있어, 제공된 실거래 수치와 비교하면 가격 간격은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 334,400,000원 | 334,400,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 박상우 | 63,090,290원 | 23,704,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 10,924,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 364,000,000원 가정 시 채권 총액 408,415,078원 가운데 358,104,000원이 배당되고, 미배당은 50,311,078원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 5,896,000원으로 반영된 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 박상우 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 364,000,000원 | 50,311,078원 | 23,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 291,200,000원 | 122,091,878원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 232,960,000원 | 179,516,518원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 대리석·석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 공동주택과 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외, 서측·남측 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지 지표. 공시지가 4,570,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 인성수피아는 10세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자·전입관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등에 의거해 작성됐습니다.
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당의 접수일 2024.03.19.과 이후 강제경매개시결정·가압류의 순서를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 시세 표본 구분. 최근 12개월 평균 479,000,000원은 전용 38.08㎡ 2건이며, 대상 전용 34.65㎡ 거래는 2024.02. 450,000,000원입니다.
- 회차별 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당 50,311,078원이 발생하고, 추가 유찰 시 미배당 규모가 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 규제사항 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 건축허가·착공제한지역 등 토지 관련 표시사항을 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 임대관계 확인은 필수”
현재 등기 구조의 핵심은 간단합니다. 2024.03.19. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 여기에 현재 최저가 364,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 479,000,000원의 76.0%이고 최근 거래 추세도 +6.4%입니다. 가격 지표만 놓고 보면 1회 유찰 이후 경쟁력이 생긴 구간입니다.
다만 이 사건의 체크포인트는 등기 자체보다 현장 확인의 공백입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현장 폐문부재로 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 말소구조와 가격은 긍정적이지만, 점유·임차관계 확인 전까지는 권리 리스크를 완전히 닫아서는 안 되는 물건으로 정리하는 것이 안전합니다.
