6,780,000원
수원지방법원 2023타경10275. 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호 다세대 물건입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 240,000,000원에서 10회 유찰된 6,780,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 선순위 임차인 인수액입니다. 유진솔은 2016.07.20. 전입·확정일자를 갖추고 2016.07.21. 점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2016.09.02. 김관호 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 110,000,000원이고 현재 회차에서 예상배당은 6,257,960원에 불과해, 부족분 103,742,040원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 유진솔 보증금이 전액 변제되지 않는 구조에서는 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액은 대체로 보증금 수준에서 움직입니다. 현재 회차 6,780,000원뿐 아니라 11회 유찰 시 4,746,000원, 12회 유찰 시 3,322,200원으로 내려가도 유진솔 인수 예상액은 각각 105,739,428원, 107,137,600원으로 커집니다. 최저가만 보고 할인율을 평가하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경10275 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 배진성 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 6,780,000원 |
| 유찰 횟수 | 10회 |
| 신청채권 청구액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공부상 전유면적 | 70.11㎡ |
| 현황 이용면적 | 53.09㎡ · 17.02㎡는 다른 인접호수의 일부로 이용 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2016.09.02. 김관호 가압류 170,000,000원입니다. 이후 경기남부수산업협동조합 가압류, 국·수원시팔달구·국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기말소 여부가 아니라 기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
유진솔은 전입 2016.07.20., 확정일자 2016.07.20., 점유개시 2016.07.21.로 말소기준권리보다 앞서며, 2020.12.04. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 유진솔 외 미상 위험을 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진솔 | 2층 201호 전부 | 2016.07.20 | 2016.07.20 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 황의돈 | 202호 | 2016.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 정범숙 | 미상 | 2016.08.09 | 2016.08.11 | 기재 0원 · 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
③ 실질취득 — 678만원이 아니라 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 유진솔 예상배당 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 6,780,000원 | 6,257,960원 | 103,742,040원 |
| 11회 유찰 시 | 4,746,000원 | 4,260,572원 | 105,739,428원 |
| 12회 유찰 시 | 3,322,200원 | 2,862,400원 | 107,137,600원 |
유진솔의 보증금 110,000,000원이 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 즉 “10회 유찰 → 678만원”이라는 숫자는 매수인의 경제적 부담을 그대로 나타내지 않습니다. 알려진 유진솔 임차관계만 기준으로도 실질취득은 대체로 보증금 110,000,000원 수준이며, 황의돈·정범숙·기사항전의 실제 보증금이 확인되면 추가 부담이 생길 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
GㆍF하우스의 확인된 실거래는 2021.07. 45.9㎡ 3층 180,000,000원, 2024.11. 45.22㎡ 5층 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 180,000,000원, 최신 거래도 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 45.22㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 45.9㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.22㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 6,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 522,040원 |
| 1. 임차인 유진솔 보증금 | 110,000,000원 | 6,257,960원 |
| 2. 가압류 · 김관호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 30,464,863원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유진솔 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 6,780,000원이 집행비용 522,040원과 유진솔 배당 6,257,960원으로 모두 소진됩니다. 유진솔의 미배당 103,742,040원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 인수 계산은 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 권리·물건 리스크
- 세금 압류. 국, 수원시팔달구, 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 2018.04.13. 공매공고 부기등기가 존재하며 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
- 면적 불일치. 공부상 70.11㎡, 현황 본건 이용면적 53.09㎡이며 17.02㎡는 다른 인접호수 일부로 이용됩니다.
- 202호 점유 표시. 황의돈의 점유 부분은 202호로 기재돼 있어 본건의 현황 면적 문제와 함께 실제 점유 경계를 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대. GㆍF하우스는 11세대이며 사용승인일은 2015.08.27.입니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 공시지가 2,330,000원/㎡, 토지면적 259.2㎡이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유진솔 보증금 원본 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·임차권등기명령 관련 서류와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 황의돈 보증금 확인. 2016.08.09. 전입으로 기준권리보다 앞서므로 보증금과 실제 점유 여부 확인이 핵심입니다.
- 정범숙 보증금 확인. 2016.08.09. 전입·2016.08.11. 확정일자·배당요구가 있으므로 기재 0원만으로 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 기사항전 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 현황 면적 실측. 공부상 70.11㎡와 실제 본건 이용 53.09㎡의 차이, 다른 인접호수에 이용 중인 17.02㎡의 경계를 확인해야 합니다.
- 세금·공매 확인. 국세·지방세의 당해세 여부와 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 6,780,000원이 아니라 선순위 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “678만원 낙찰”이 곧 “678만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아닙니다. 유진솔의 보증금 110,000,000원이 최저가를 크게 웃돌고, 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있기 때문에 낙찰가가 내려가도 알려진 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 현재 회차에서는 유진솔 미배당분만 103,742,040원입니다.
더 중요한 것은 이것도 최종치가 아니라는 점입니다. 황의돈·정범숙은 말소기준권리보다 앞선 전입 내역이 있고 보증금 확인이 필요하며, 기사항전은 전입과 보증금 모두 미상입니다. 여기에 공부상 70.11㎡와 현황 53.09㎡의 차이까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “10회 유찰된 초저가 물건”보다 “선순위 임차·점유·면적을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
