13,836,000원
수원지방법원 2023타경10275. 수원시 팔달구 팔달로1가의 11세대 다세대주택 ‘GㆍF하우스’ 2층 201호입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가가 13,836,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5.76%에 살 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 합한 실질취득액입니다.
임차권자 유진솔은 2016.07.20. 전입과 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2016.09.02. 김관호 가압류보다 앞섭니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 13,186,952원을 배당받더라도 보증금 잔액 96,813,048원이 남습니다. 이 잔액은 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 매수인에게 승계될 수 있는 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경10275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 정조로 800-3, 2층 201호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · GㆍF하우스 · 총 11세대 |
| 준공일 | 2015.08.27 |
| 소유자 | 배진성 (단독소유) |
| 감정 기준 면적 | 공부상 전유면적 70.11㎡ |
| 현황 이용 면적 | 201호 53.09㎡ · 나머지 17.02㎡는 인접 호수 일부로 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 13,836,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유진솔 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2016.09.02. 갑구 4번 가압류 · 김관호 · 청구금액 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
현재 말소기준은 2016.09.02. 김관호 가압류입니다. 이에 앞서 설정됐던 수원권선신용협동조합 근저당 130,000,000원, 김관호 근저당 120,000,000원, 임호삼 근저당 160,000,000원은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후의 경기남부수산업협동조합 가압류, 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수액은 ‘최소치’
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없습니다. 명세서·현황조사·등기부에 나타난 임차 관련 명의는 4명이며, 유진솔 외에는 보증금 또는 점유 범위가 명확하지 않은 명의가 남아 있습니다.
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진솔 2층 201호 전부 · 임차권등기 | 전입 2016.07.20 확정 2016.07.20 배당요구 2020.12.04 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 96,813,048원 가능 |
| 황의돈 202호 · 주거 | 전입 2016.08.09 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정범숙 주거 · 점유 부분 미상 | 전입 2016.08.09 확정 2016.08.11 배당요구 2024.09.20 | 0원 기재 보증금 미상 주의 | 가능 | 행사 가능 | 금액 미상 |
| 기사항전 주거 · 점유 부분 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 판정 불가 | 판정 불가 | 금액 미상 |
③ 실질취득액 — 유찰돼도 약 1.1억원으로 수렴
대항력 있는 유진솔의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 매수인이 떠안을 보증금 잔액은 늘어납니다. 따라서 총 취득부담은 최저가처럼 급락하지 않고 보증금 110,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 머뭅니다.
| 회차 가정 | 낙찰대금 | 유진솔 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 13,836,000원 | 96,813,048원 | 110,649,048원 |
| 9회 유찰 시 | 9,685,200원 | 100,889,134원 | 110,574,334원 |
| 10회 유찰 시 | 6,779,640원 | 103,742,394원 | 110,522,034원 |
현재 회차에서 실질취득액은 110,649,048원입니다. 한 회 더 유찰돼도 110,574,334원, 두 회 더 유찰돼도 110,522,034원으로 차이는 크지 않습니다. “다음 회차까지 기다리면 훨씬 싸진다”는 구조가 아닙니다. 유찰로 낙찰대금이 줄어드는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 1.80억원은 면적 불일치 참고치
GㆍF하우스 거래 표본은 2건이며 모두 180,000,000원입니다. 자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래도 180,000,000원, 최근·과거 추세 차이는 0.0%입니다. 확인 실질취득액 110,649,048원은 이 금액의 약 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 45.22㎡ | 5층 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 45.90㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 평균 | 45.22㎡·45.90㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 13,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 649,048원 |
| 1. 임차인 유진솔 보증금 | 110,000,000원 | 13,186,952원 |
| 2. 가압류 · 김관호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 30,464,863원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 유진솔 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유진솔 보증금 부족액 96,813,048원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 채권자 청구액 310,464,863원은 전액 미배당입니다. 당해세와 다른 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 면적·이용상태 — 감정 대상과 실제 사용이 다르다
- 공부상 전유면적. 70.11㎡를 기준으로 감정평가와 매각이 진행됐습니다.
- 현황상 201호 이용. 위반건축물로 인해 201호는 53.09㎡만 이용되고 있습니다.
- 인접 호수 이용. 나머지 17.02㎡는 다른 인접 호수의 일부로 이용되고 있어 호실 경계, 출입구, 내부 칸막이와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 기재 충돌. 황의돈은 202호 점유로 조사됐습니다. 201호 면적 일부가 인접 호수에 편입된 현황과 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 감정가 해석. 감정가 240,000,000원은 실제 201호 이용면적 53.09㎡가 아니라 공부상 70.11㎡를 기준으로 산정됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모
- 토지이용. 일반상업지역·도시지역·방화지구·지구단위계획구역에 포함되며, 시가지경관지구와 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·관광특구·토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지의 사다리형 토지이며 세로각지에 접합니다.
- 공시지가. 2,330,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 이번 물건도 8회 유찰돼 시장이 권리·점유·면적 위험을 크게 반영한 상태로 볼 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유진솔 보증금 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구와 실제 점유 이력을 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 유진솔입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 채권 발생 원인과 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 황의돈·정범숙·기사항전의 보증금, 계약일, 점유 부분과 현재 거주 여부를 확인해야 추가 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 호실 경계 실측. 공부상 70.11㎡, 현황상 53.09㎡, 인접 호수 이용 17.02㎡의 위치를 도면과 현장에서 대조하세요.
- 세금 확인. 수원세무서와 수원시팔달구 압류 중 당해세 해당액을 확인해야 유진솔의 실제 배당액과 인수잔액을 계산할 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 상태와 법원경매 매각 이후 정리 절차를 확인하세요.
- 시세 재조사. 180,000,000원 거래 사례는 45.22㎡·45.90㎡로 면적이 다릅니다. 현황 이용면적 53.09㎡와 동일한 상태의 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “1,383만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 13,836,000원이지만, 대항력 있는 유진솔의 미배당 보증금 96,813,048원을 더하면 확인된 실질취득액은 110,649,048원입니다. 다음 회차에서 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 실질취득액은 약 1.1억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
그럼에도 110,649,048원이 안전한 최종 총액이라는 뜻은 아닙니다. 보증금 미상의 임차 관련 명의, 세금 선순위 가능성, 공매공고, 공부상 70.11㎡와 현황상 53.09㎡의 차이, 인접 호수가 이용하는 17.02㎡가 동시에 남아 있습니다. 실거래 180,000,000원 역시 다른 면적의 사례라 가격 메리트를 확정하지 못합니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만, 권리와 물리적 현황의 불확실성이 그 할인폭보다 더 큰 물건입니다. 결론은 최저가 착시 금지, 원본·현장 확인 전 입찰 보류입니다.