서울중앙지방법원 2025타경2713. 관악구 신림동 607-37, 난곡로 230-10의 5층 다세대주택 중 2층 202호와 관련된 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 김상희·박택근으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 감정평가서에는 이번 매각 대상이 박택근 지분 2분의 1 전부라고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰로 부동산 전체를 단독 취득하는 구조가 아니라 김상희의 2분의 1 지분이 남는 공유관계가 핵심입니다.
권리의 기준점은 2016년 6월 28일 설정된 우리은행 근저당권 162,800,000원입니다. 이후 신한은행 근저당권 2건, 다수의 세금·보험료 압류, 가압류, 현재의 강제경매개시결정과 신한은행 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2713 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 607-37 2층 202호 · 서울특별시 관악구 난곡로 230-10 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2004.02.28 |
| 소유자 | 김상희 2분의 1 · 박택근 2분의 1 |
| 매각 대상 | 박택근 지분 2분의 1 전부 |
| 2016년 거래 | 2016.06.28 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 442,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사삼화열처리 / 28,554,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 하지만 지분은 남는다
2004년부터 2015년까지 존재했던 여러 압류와 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심 기준이 되는 권리는 2016.06.28 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 신한은행 근저당권 60,000,000원 2건, 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도, 임차인이 전혀 없다고 단정할 근거도 부족합니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임차 내용을 반드시 원본 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 4.42억 신건을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
우석파크빌(607-37) 비교자료에서 확인되는 거래는 2021년 6월 1건입니다. 면적 80.09㎡, 2층 거래가 345,000,000원이며, 비교대상 면적은 80.05㎡로 매칭돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 80.09㎡ | 2 | 345,000,000원 |
현재 최저매각가는 442,000,000원으로 제시 실거래의 128.1%입니다. 게다가 이번 경매는 부동산 전체가 아니라 박택근 지분 2분의 1이 매각 대상입니다. 거래 표본이 1건이고 시점도 2021년 6월이므로 이 한 건만으로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 제공된 비교자료 안에서는 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 회차별 가격과 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 442,000,000원 | 419,852,822원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 353,600,000원 | 347,849,600원 | 72,003,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 282,880,000원 | 278,119,680원 | 141,733,142원 | 0원 |
등기상 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 1회 유찰 시 신청채권자 주식회사삼화열처리의 28,554,976원은 배당되지 않는 시뮬레이션이고, 2회 유찰 시에도 동일합니다. 후순위 채권의 미배당이 늘어날 뿐 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 442,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,820,000원 |
| 우리은행 근저당권 | 162,800,000원 | 162,800,000원 |
| 신한은행 근저당권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 신한은행 근저당권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 근로복지공단 가압류 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 주식회사씨에스 가압류 | 72,942,870원 | 72,942,870원 |
| 주식회사삼화열처리 경매개시결정 | 28,554,976원 | 28,554,976원 |
| 주식회사신한은행 경매개시결정 | 28,554,976원 | 28,554,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,327,178원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 청구 합계 419,852,822원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,327,178원입니다. 다만 국세·지방세 압류 8건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난우초등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2004.02.28입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 297.0㎡ · 공시지가 4,408,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 우석파크빌(607-37)은 8세대이며 비교자료상 준공일은 2004.02.28입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 경매부터 확인. 매각 대상은 박택근 지분 2분의 1 전부입니다. 전체 부동산 단독취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 가격 기준 보수적 적용. 신건 최저가 442,000,000원은 제시 실거래 345,000,000원의 128.1%입니다. 신건 가격에는 할인 근거가 없습니다.
- 1회 유찰도 비교. 1회 유찰 가격은 353,600,000원으로, 제시된 345,000,000원 거래보다 여전히 높습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입·확정일자·배당요구 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.09.03 발행본 기준이며, 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 지분과 가격이다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형 물건이라고 보기 어렵습니다. 감정평가 목적 자체가 박택근의 2분의 1 지분이고, 김상희의 나머지 지분은 남습니다. 여기에 신건 442,000,000원이 제시 실거래 345,000,000원의 128.1%이며, 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 8건도 추가 확인사항입니다.
권리 인수는 0원이지만, 지분 구조와 가격은 강한 경고 신호. 현재 회차에서 높은 점수를 줄 근거가 부족한 물건입니다.
