서울중앙지방법원 2025타경103349. 관악구 봉천동 715-107, 도로명 당곡6다길 30의 노블107 건물 및 토지입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 다중주택입니다. 토지는 152.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층이며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,909,724,750원입니다.
권리의 출발점은 2020.06.10. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 816,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 확인되는 주택임차권등기와 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다. 다만 임차 관련 점유자 중 전입일 자체가 확인되지 않는 2명은 선후관계를 확정할 수 없으므로 별도로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103349 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 715-107 노블107 · 서울특별시 관악구 당곡6다길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 다중주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 · 석재붙임 마감 · 하이샷시 창호 |
| 토지 | 대 · 152.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,923,000원/㎡ |
| 소유자 | 김세희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,909,724,750원 / 1,909,724,750원 (신건) |
| 경매 청구액 | 682,575,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.06.10. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.06.30. 주식회사라운드자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 든솔신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.08.이고 채권자는 주식회사 라운드자산관리대부입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정연 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광식 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권민국 | 2021.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양윤호 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민아 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명환 | 2022.04.18 | 130,000,000원 | 2022.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성훈 | 2022.01.21 | 100,000,000원 | 2022.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황교완 | 2022.06.20 | 160,000,000원 | 2022.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승건 | 2023.08.25 | 30,000,000원 | 2023.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소윤 | 2022.12.30 | 150,000,000원 | 2022.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대영 | 2024.02.21 | 20,000,000원 | 2024.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배경현 | 2020.09.02 | 170,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허주경 | 미상 | 30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김형욱 | 2020.07.22 | 10,000,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세연 | 2023.10.06 | 130,000,000원 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유진 | 2024.04.12 | 260,000,000원 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없습니다. 따라서 위 표의 인원은 보증기관 중복신고가 아니라 각각 별도의 임차 관련 점유자로 취급해야 합니다. 전입일이 확인되는 인원은 말소기준 뒤이므로 대항력이 없지만, 전입일이 미상인 2명은 같은 방식으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,909,724,750원입니다. 다만 동일 용도·인근 거래의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 가점할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,909,724,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,497,248원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,072,227,502원 |
현재 배당 계산에서는 채권총액 816,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여 1,072,227,502원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 다중주택으로 이용중입니다.
- 설비. 위생 급배수설비·승강기·난방설비·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 152.0㎡, 완경사·정방형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 3,923,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하고, 정비구역 및 도로와 접합니다.
- 주의. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 4층 7㎡ 조립식패널조 단독주택이 위반건축물로 표기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2명. 허주경·기사항전의 전입 및 점유 시점을 원본에서 재확인해 말소기준권리보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 기사항전 보증금. 보증금이 확인되지 않아 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 위반건축물. 4층 7㎡ 조립식패널조 단독주택 표기의 현존 여부와 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 다수. 정명환·홍성훈·황교완·백승건·김소윤·김대영·배경현·허주경·김형욱·정세연·강유진 등 다수의 임차권등기가 확인되므로 명도와 배당관계를 호실별로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 최저가 1,909,724,750원을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 배당표 한계. 소유자 잔여 1,072,227,502원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 상태이므로 실제 배당액과 동일하다고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “확인할 게 없다”는 다르다
이 사건은 말소기준이 2020.06.10.으로 비교적 명확하고, 전입일이 확인되는 임차 관련 점유자는 모두 그 이후라 자료상 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 여기까지 보면 권리 구조는 정리돼 보입니다.
하지만 결론을 한 단계 보수적으로 내려야 합니다. 전입일 미상 점유자 2명이 남아 있고, 4층 7㎡ 위반건축물 표기도 있습니다. 게다가 최근 거래 시세가 없어 1,909,724,750원의 신건 가격 자체가 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리는 대체로 정리되지만, 미상 임차관계와 건축물 상태 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
