서울중앙지방법원 2025타경103517. 동작구 상도동 유앤미 나동 3층 303호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이종섭으로, 2020.02.14 매매를 원인으로 2020.03.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다. 과거 중소기업은행 225,600,000원 근저당과 신한은행 225,120,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 권리순위 기준이 되는 등기는 2022.06.24 동작구 압류입니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 김종준은 2020.02.08 임대차계약, 2020.02.11 확정일자, 2020.03.27 주민등록, 2020.03.29 점유개시로 확인되고 보증금은 360,000,000원입니다. 기준 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인이며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 다만 “시보증”은 별도 임차인이 아니라 김종준 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고 보증금 역시 360,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 301-180 유앤미 나동 3층303호 · 서울특별시 동작구 국사봉18길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 5층 건 중 3층 303호 |
| 대상면적 | 59.96㎡ |
| 소유자 | 이종섭 · 2020.03.30 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘중복 보증금’은 아니다
말소기준은 2022.06.24 동작구 압류입니다. 김종준의 주민등록일은 2020.03.27로 그보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 2020.02.11 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 이후 구로구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.03.27 | 우선변제 확정 2020.02.11 · 배당요구 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 주거 | 360,000,000원 | 승계표시 | 승계표시 | 보증기관 대위·승계 김종준 보증금의 중복신고 |
② 시세 비교 — 175.9%지만, 표본 면적부터 다르다
제공된 유앤미나동(301-180)의 거래는 2건입니다. 다만 대상면적은 59.96㎡인데 거래 표본은 17.8㎡와 21.39㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 대상 호수의 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고 거래로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 17.8㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 2021.10 | 21.39㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 241,000,000원 |
데이터상 최근 평균은 241,000,000원, 최신 거래는 2022.03의 242,000,000원입니다. 이에 비해 최저매각가 424,000,000원은 최근 평균 기준 175.9%로 표시됩니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 면적도 불일치하므로 “정확한 동일면적 시세 대비 175.9%”라고 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 신건 가격을 가격 메리트가 있는 수준으로 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 1. 김종준 보증금 · 우선변제 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 1. 시보증 · 보증기관 승계 중복신고 | 360,000,000원 | 57,360,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표의 “시보증”은 별도 임차인이 아니라 김종준 보증금의 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 57,360,000원을 별도의 두 번째 보증금 배당으로 해석해 보증금 총액을 합산하면 안 됩니다. 또한 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약 조건이면 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 표시 인수액 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 424,000,000원 | 302,640,000원 | 0원 | 424,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 339,200,000원 | 26,348,800원 | 0원 | 339,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 271,360,000원 | 93,239,040원 | 0원 | 271,360,000원 |
이 사건은 일반적인 “보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가를 낮춰도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는” 대항력 인수형과 다릅니다. 매각조건상 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있으므로, 그 조건이 실제 매각에서 유지되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰 시 실질취득도 각 회차 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 마을버스정류장 소재. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호. 위생·급배수·난방·주차장·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 도로에 접하며, 완경사지에 조성된 자루형 토지입니다. 토지면적은 331.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,854,000원/㎡.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 입찰 전 위반 내용과 시정 가능 여부를 반드시 확인할 사안입니다.
- 환금성. 유앤미나동은 11세대, 사용승인일은 2015.01.15입니다. 제공된 거래는 2건뿐이고 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 시세 확인 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 잔액포기 조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각 직전 확인해야 합니다.
- 중복신고 합산 금지. 김종준과 시보증을 별도 임차인 2명, 보증금 720,000,000원으로 계산하면 권리분석이 왜곡됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 동작구·구로구·국민건강보험공단·국 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 잔액이 변동될 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 위반건축물 등재 상태는 금융·매도·시정명령 등 환금성에 영향을 줄 수 있으므로 구체적인 위반 내용 확인이 핵심입니다.
- 시세 재검증. 제공된 거래 2건은 17.8㎡·21.39㎡로 대상면적 59.96㎡와 불일치합니다. 신건 424,000,000원의 가격 적정성을 판단하려면 대상면적에 가까운 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 조건은 풀리지만, 가격과 환금성은 보수적으로
이 사건은 처음 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인과 같은 금액의 “시보증” 신고가 겹쳐 거액 인수가 발생하는 물건처럼 보입니다. 그러나 실제로는 김종준 1명의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이고, 별도 보증금이 아닙니다. 여기에 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격과 물건 자체입니다. 신건 최저가 424,000,000원은 제공된 거래 평균 241,000,000원 대비 데이터상 175.9%이고, 그 거래마저 대상면적과 일치하지 않아 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 여기에 위반건축물, 11세대 규모, 거래 표본 부족까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 문제는 조건부 해결, 가격·환금성은 강한 경계”가 결론입니다.
