서울중앙지방법원 2025타경103532. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 정우리이며 2021년 9월 16일 매매를 원인으로 2021년 10월 12일 소유권을 이전받았고 거래가액은 119,000,000원입니다. 핵심은 소유권보다 먼저 살펴야 할 임차관계입니다. 이진상은 임대차계약일 2021년 9월 16일, 확정일자 2021년 9월 17일, 점유개시일 2021년 10월 9일, 주민등록일 2021년 10월 15일이며 보증금은 135,000,000원입니다.

말소기준은 2022년 11월 16일 롯데카드 주식회사 가압류 32,888,592원입니다. 임차인의 주민등록일이 이보다 앞서고 대항력이 인정되는 구조라, 경매로 임차권등기가 말소되더라도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘최저가가 얼마까지 내려가는가’보다 ‘임차보증금 미배당분이 얼마 남는가’입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2022.11.16. 롯데카드 주식회사 가압류 32,888,592원입니다. 이후 관악구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이진상의 주민등록일은 2021.10.15.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.09.17.이고 배당요구가 접수돼 있어 우선변제권을 행사하지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제액은 매수인에게 남습니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 이진상은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 보증기관 보증금을 합산할 사안도 아닙니다. 다만 임차권자 이진상과 강제경매 신청채권자 이진상이 동일인으로 나타나는 만큼, 임대차와 신청채권의 관계 및 임차관계 실체는 원문서로 재확인할 필요가 있습니다. 현재 권리분석은 매각물건명세서와 임차권등기에 나타난 대항력·우선변제권을 그대로 전제로 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

신림큐브의 전체 거래 12건 평균은 104,229,166원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 93,975,000원, 최신 거래는 2025년 10월 91,000,000원이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.9% 낮은 하락 추세입니다.

최저가 111,000,000원 자체도 최근 평균의 118.1%입니다. 이미 신건 최저가만으로도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 미배당 임차보증금 26,354,000원을 더하면 신건 실질취득은 137,354,000원으로 올라가 최근 평균의 약 146.2%, 최신 거래 91,000,000원의 약 150.9%가 됩니다.

1회 유찰 시 표면 가격은 88,800,000원으로 내려가지만 인수액은 48,198,400원으로 늘어나 실질취득이 136,998,400원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가 71,040,000원과 인수액 65,638,720원을 합하면 136,678,720원입니다. 따라서 이 사건을 두고 ‘유찰되면 8,000만원대·7,000만원대로 싸진다’고 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

신건 111,000,000원 가정에서 집행비용 2,354,000원과 임차인 배당 108,646,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 26,354,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 2층 208호이며, 위생·급배수·주차장·승강기·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 부정형, 공시지가는 12,170,000원/㎡입니다.
• 환금성. 신림큐브는 96세대, 2015.04.22 준공입니다. 거래 12건의 가격 범위가 89,250,000원~120,000,000원이고 최근 가격 추세가 -17.9%로 하락해 보수적인 가격 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 확인. 신건 기준 111,000,000원에 인수액 26,354,000원을 합친 137,354,000원을 실제 가격 판단의 출발점으로 보세요.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 48,198,400원, 2회 유찰 시 65,638,720원으로 늘어 실질취득은 각각 136,998,400원·136,678,720원입니다.
• 임차관계 원본 대조. 이진상은 대항력·우선변제권이 있는 임차권자이며 동시에 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 임대차계약, 임차권등기명령, 신청채권의 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 최근 시세를 우선. 최근 12개월 평균 93,975,000원, 최신 거래 91,000,000원, 추세 -17.9%를 기준으로 보면 실질취득 137,354,000원은 최근 시세 이상입니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 실제 이용·전입·대출·환금성 조건을 함께 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인하세요.

맺으며 — “7,000만원대까지 내려가도 1.36억원대가 남는다”

이 사건은 표면 최저가와 실제 취득부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 신건 가격은 111,000,000원이지만 미배당 보증금 26,354,000원을 더하면 실질취득은 137,354,000원입니다. 2회 유찰돼 낙찰가가 71,040,000원까지 낮아져도 인수액이 65,638,720원으로 커져 총액은 136,678,720원입니다.

반면 최근 12개월 평균은 93,975,000원, 최신 거래는 91,000,000원이고 시장 추세는 -17.9%입니다. 권리상 말소되는 압류·가압류만 보고 안전하다고 평가하거나, 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미변제 보증금을 포함한 실질취득액이 최근 시세를 크게 웃도는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다. 현재 조건에서는 가격과 인수 부담 모두 보수적으로 봐야 합니다.