서울중앙지방법원 2025타경103550. 관악구 봉천동 제일캠퍼스텔 2층 201호입니다. 경매상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 권리분석의 핵심은 최저가 6,500만원 자체가 아니라 보증금 9,000만원의 대항력 임차인입니다. 박하연은 2022.11.11 확정일자를 받고, 2022.11.25 주민등록을 마쳤으며 2022.11.28 점유를 개시했습니다. 말소기준인 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
통상 이 구조만 놓고 보면 현재 회차 65,000,000원에 낙찰될 경우 집행비용 1,570,000원을 제외한 63,430,000원이 임차보증금에 배당되고, 데이터상 26,570,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 매각 조건이 있습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 박하연에 대한 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1566-10 제일캠퍼스텔 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 쑥고개로 101-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 최미영 (2022.11.02 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 6,145,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만, 인수는 확약으로 해소
과거 신한은행 근저당권은 2019.01.28 설정됐으나 2020.08.18 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 박하연의 확정일자 2022.11.11과 주민등록 2022.11.25가 그보다 앞서므로 대항력·우선변제권을 갖는 임차인으로 봅니다. 2024.08.01 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 그보다 선행합니다.
임차인·승계 관계
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박하연 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.11.25 / 2022.11.11 점유개시 2022.11.28 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.11.25 / 2022.11.11 | 90,000,000원 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 | 중복 합산 금지 박하연 보증금의 대위·승계 신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 박하연의 90,000,000원 보증금을 다시 하나의 독립 보증금으로 만드는 것이 아니므로, 보증금을 180,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 검증 — 신건 6,500만원, 시세 메리트는 판정 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 65,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 등기상 현재 소유자 최미영의 2022.11.02 취득 거래가액은 75,000,000원이지만, 이 과거 취득가를 2026년 현재의 시장 시세로 대체해 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 26,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 39,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 49,548,800원 | 0원 |
즉 이 사건에서는 확약 전 계산과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다. 확약 전에는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나지만, 박하연에 대한 확약을 반영하면 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 현재 시세 실거래 비교자료가 없으므로 65,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 박하연 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,760,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박하연 보증금 미배당분 26,570,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울대입구역(지하철 2호선) 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 2호선 서울대입구역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 경매 용도 표시는 근린시설이므로 아파트 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 도로. 대상 남측으로 4m 내외의 막다른 진입로에 접하고 있으며 이를 통해 20~25m 내외의 광대로로 진입 가능합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부상 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 서울대입구역 인근이라는 교통 여건은 확인되지만, 현재 실거래 비교자료가 없어 이 호실의 적정 매매가와 매각 속도를 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 박하연의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 박하연 90,000,000원과 보증기관 대위·승계 신고 90,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
- 확약 범위 구분. 박하연 외의 임차인이 별도로 존재한다면 그 위험은 이 확약으로 해결되지 않습니다. 현황조사와 점유상태를 최종 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 65,000,000원을 곧바로 시세 이하로 판단하지 말고, 인근 동일·유사 오피스텔 및 근린시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔), 임차관계상 주거 사용이 함께 나타나므로 실제 이용과 인도 후 활용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납·인도 점검. 관리비 체납, 점유자의 실제 인도 시점과 절차를 확인하고 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 포기할 사건도, “6,500만원”만 보고 싸다고 볼 사건도 아니다
이 사건의 첫인상은 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 65,000,000원보다 커서 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 26,570,000원의 미배당 보증금을 매수인 인수로 산출합니다. 하지만 매각 조건에 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 박하연에 대한 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고까지 별도 보증금으로 더하지 않는 것이 핵심입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 65,000,000원으로 정리됩니다. 다만 시세를 검증할 최신 실거래 표본이 없으므로 이 가격을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 아직 열려 있는 사건입니다. 최종 입찰 판단의 승부처는 확약 조건의 원문 재확인과 현재 시장가 검증입니다.
