서울중앙지방법원 2025타경103631. 자곡동 강남지웰홈스 A동 5층 523호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 투에스엠주식회사이며 2021.09.14 매매를 원인으로 2021.09.15 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 173,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 신청채권자의 청구액이 아니라 선윤호의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.02, 확정일자는 2021.08.11, 주민등록·점유개시는 2021.09.06이며 보증금은 180,000,000원입니다. 등기된 임차권은 2023.11.22 접수됐고, 제공된 권리판정상 말소기준인 2025.02.14 하남시 압류보다 앞선 대항력 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 5층 523호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 지하6층/지상10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 (2021.09.15 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 204,619,669원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 1.8억 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선윤호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 선윤호는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 보증금 180,000,000원을 별도 합산할 다른 보증기관 신고도 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 3번 임차권등기를 매수인이 인수합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 실질취득을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가나 최저가가 주변 최근 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 회차별 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 0원 | 185,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 34,872,000원 | 182,872,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 64,057,600원 | 182,457,600원 |
1회 유찰이면 표면상 최저가는 37,000,000원 내려가지만 실질취득액은 현재보다 2,128,000원만 낮아집니다. 2회 유찰에서도 표면 최저가는 66,600,000원 내려가지만 실질취득액은 현재보다 2,542,400원 낮아지는 데 그칩니다. 따라서 “1.18억에 살 수 있다”는 식의 해석은 틀립니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 선윤호 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 204,619,669원 | 1,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 185,000,000원 가정에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 한국주택금융공사 청구액 204,619,669원 중 예상배당은 1,610,000원이고 미배당은 203,009,669원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울자곡초등학교 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 업무시설(오피스텔)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 15m 도로에 접하며, 일반상업지역·지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) 등에 해당합니다. 공시지가는 8,562,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기본 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 리스크. 탐문조사에서 관리비 등이 미납되고 현관문 앞에 단전·단수 최고장이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 미배당 확인. 선윤호의 보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당요구·명세서와 최신 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 계산. 유찰 뒤에는 최저가만 보지 말고 낙찰가에 인수 예상액을 더해 판단해야 합니다. 1회 유찰 182,872,000원, 2회 유찰 182,457,600원입니다.
- 시세 확인 필수. 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없으므로, 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 확인 없이 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·단전·단수. 관리비 미납 및 단전·단수 최고장이 확인된 만큼 체납액과 공급 정상화 조건을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 전제해 자금계획·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 폭이 작다”
이 물건은 현재 신건 185,000,000원에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 선윤호의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
그래서 유찰 뒤 숫자가 특히 중요합니다. 148,000,000원까지 떨어져도 인수액이 34,872,000원, 118,400,000원까지 떨어져도 인수액이 64,057,600원으로 늘어나 실질취득은 각각 182,872,000원, 182,457,600원입니다. 표면 최저가가 내려가는 만큼 실제 매수부담이 내려가지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 수준의 가격 매력도도 확인되지 않았고, 관리비 미납과 단전·단수 최고장까지 확인됩니다. 현재 회차는 인수 0원이지만, 유찰 이후에는 대항력 임차보증금이 가격 하한을 만드는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
