서울중앙지방법원 2025타경103646. 서울 관악구 신림동 다솜그랑빌 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 첫 번째로 볼 것은 감정가가 아니라 임차인의 시간 순서입니다. 임차인 김여주는 2020년 4월 10일 전입·점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2021년 4월 6일입니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 18일입니다. 따라서 김여주는 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인입니다.
보증금은 368,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 단순히 대항력만 놓고 보면 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 별도 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 현재 회차의 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로144길 50-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.78㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2019.11.18 |
| 소유자 | 사형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 빠르다
과거 관악중앙새마을금고 근저당권 1,800,000,000원은 2020.02.04 이미 말소됐습니다. 2021년 국세 압류 역시 같은 해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 등기상 임차권등기 접수일은 2024.04.18이지만, 대항력 판단은 그 등기일만 보는 것이 아닙니다. 김여주의 실제 전입·점유일은 2020.04.10로 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 이 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제 가능 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김여주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.10 | 2021.04.06 | 368,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,302,000원 |
| 1. 임차인 김여주 보증금 | 368,000,000원 | 368,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 18,698,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 368,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 393,000,000원 가정에서는 집행비용 6,302,000원을 제외한 뒤 임차인 김여주가 보증금 368,000,000원을 전액 배당받고, 주택도시보증공사 가압류에 18,698,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수 계산이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 393,000,000원 | 18,698,000원 | 1,628,302,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 314,400,000원 | 0원 | 1,647,000,000원 | 58,801,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 251,520,000원 | 0원 | 1,647,000,000원 | 120,801,280원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2019.11.18 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 서울미성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 6미터 내외, 북측 약 4미터 내외 막다른 도로에 접하며 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 대지 353.1㎡, 평지·자루형이며 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 시간 순서. 김여주 전입일 2020.04.10은 말소기준 가압류 2023.09.18보다 빠릅니다. 대항력 임차인이라는 전제에서 검토해야 합니다.
- 반환청구권 포기 조건. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 말소 이행. 낙찰 뒤 임차권등기 말소가 실제 어떤 절차와 조건으로 처리되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액. 제공된 시나리오상 1회 유찰 58,801,600원, 2회 유찰 120,801,280원의 인수액이 계산돼 있습니다. 최저가와 분리해 보지 마세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관계를 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 회차는 인수 0원”
이 물건은 겉보기처럼 단순한 무임차 다세대가 아닙니다. 실제 임차인은 김여주 1명이고, 2020.04.10 전입으로 말소기준보다 선순위 대항력을 갖습니다. 보증금도 368,000,000원이라 원칙적으로는 배당 부족분 승계를 반드시 따져야 합니다. 다만 현재 회차 393,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산이고, 매각물건명세서에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건도 적혀 있어 현재 회차 매수인 인수는 0원으로 제시됩니다.
반대로 유찰 시나리오에는 매수인 인수액이 발생하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “몇 번 유찰돼 얼마까지 떨어졌나”가 아니라, 각 회차의 낙찰가·임차인 배당·인수액과 반환청구권 포기 조건이 어떻게 함께 작동하는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 회차는 조건부로 권리 부담이 해소된 구조지만, 대항력 임차권이 존재하는 만큼 원문 확인을 생략해서는 안 됩니다.
