서울중앙지방법원 2025타경103699. 상도동 317-12·317-13, 이레하우스25차 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독(다중)주택이며 지하 1층·지상 3층, 사용승인일은 2022.12.02입니다. 권리구조의 출발점은 소유권보존과 같은 날인 2022.12.07 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권입니다. 을구 1번 채권최고액 1,188,000,000원이 말소기준으로 잡히고, 같은 날 을구 2번 960,000,000원, 을구 3번 1,044,000,000원이 이어집니다.
문제의 중심은 근저당보다 임차관계입니다. 임차 관련 기재는 19명이고, 확인되는 보증금만 2,568,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 대부분 전입일이 2022.12.07 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 강동현과 기사항전은 임차인 판정상 전입·확정일자 확인이 완결되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103699 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 317-12, 317-13 · 이레하우스25차 · 서울특별시 동작구 국사봉3길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독(다중)주택 |
| 건물 | 지하 1층 및 지상 3층 · 사용승인일 2022.12.02 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 85.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이레주택개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,089,707,200원 / 4,089,707,200원 (신건) |
| 청구금액 | 2,549,921,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.12.07 근저당권
말소기준은 을구 1번 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임차권등기, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 2023.01.02 주석종합건설 주식회사 가압류 232,700,000원은 2023.01.11 말소됐고, 2024.05.21 서울특별시 압류 역시 2025.05.15 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 다수는 후순위, 2명은 대항력 가능·미상
말소기준일은 2022.12.07입니다. 확인되는 전입일이 이보다 늦은 임차인은 대항력이 없습니다. 다만 보증금·전입·확정일자 확인이 완결되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선중 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은흠 | 2023.01.04 | 2022.12.12 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신태윤 | 2023.01.09 | 2022.12.12 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성희 | 2023.01.11 | 2022.12.15 | 133,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송현지 | 2022.12.23 | 2022.12.12 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강동현 | 미상 | 미상 | 55,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이창호 | 2023.02.20 | 2023.02.03 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현민 | 2023.01.31 | 미상 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전성훈 | 2023.03.17 | 2023.03.03 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영석 | 2023.07.03 | 미상 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정슬기 | 2023.01.16 | 미상 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손현준 | 2023.04.28 | 미상 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인혁 | 2023.02.06 | 미상 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장세림 | 2022.12.30 | 2022.12.21 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이희연 | 2023.01.16 | 미상 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나연 | 2023.01.09 | 2023.01.02 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소정 | 2023.02.28 | 2023.02.15 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호식 | 2023.02.27 | 2023.02.13 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저가는 동일한 4,089,707,200원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일·유사 실거래 비교 수치가 제시되지 않아 감정가가 현재 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,089,707,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,297,072원 |
| 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 1,188,000,000원 | 1,188,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 854,410,128원 |
현재 회차 배당 가정상 담보채권 3,192,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 854,410,128원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원이나, 대항력 미상 임차인의 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 상도3동주민센터 남서측 인근. 주변은 다세대주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 소재하며 전반적인 제반 입지조건은 무난합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 단독(다중)주택으로 이용 중이며 지하 1층·지상 3층 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 85.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 4,914,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명 원본 확인. 강동현·기사항전의 전입일, 점유개시, 확정일자와 매각물건명세서 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 조은흠 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등장하므로 임대차와 채권관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 19명 명도 범위 확인. 다중주택 내 각 문패상 호실·점유부분이 서로 달라 실제 점유 상태와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당모형은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없어 4,089,707,200원의 신건 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 2회 유찰 시 구조. 2,617,412,608원 가정에서 담보채권 미배당 603,161,518원이 발생하므로 채권·배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2022.12.07 든솔신용협동조합 근저당권이고, 전입일이 확인되는 임차인들은 대부분 그 이후에 들어와 대항력이 없습니다. 현재 4,089,707,200원 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 임차 관련 기재가 19명으로 많고, 강동현·기사항전 2명은 대항력 가능·미상, 조은흠은 별도 강제경매의 채권자로도 나타납니다.
가격 측면에서도 현재는 신건 감정가 4,089,707,200원이 그대로 최저가인데 이를 검증할 실거래 비교 수치가 없습니다. 따라서 결론은 “확인된 권리는 후순위지만, 미상 임차인과 다수 점유관계를 해소하기 전에는 안전형으로 평가하기 어렵고, 가격 메리트도 아직 입증되지 않았다”입니다. 이 사건은 최저가보다 임차인별 대항력과 실제 점유관계를 끝까지 확인하는 작업이 우선입니다.
