서울중앙지방법원 2025타경103735. 관악구 신림동 복은2길 48의 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김승철이며, 등기 흐름에서 가장 중요한 포인트는 2023.09.20 파주세무서장의 압류가 말소기준권리로 계산되어 있다는 점입니다.
그보다 앞선 2023.06.05에는 정지은 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 보증금은 278,000,000원, 전입·점유 개시는 2022.01.19, 확정일자는 2021.12.24로 말소기준권리보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 신건 매각가 252,000,000원에서 집행비용을 제외하면 247,672,000원이 배당되어 30,328,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 떠안게 됩니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 정지은 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 배당표상 30,328,000원은 확약이 없을 때의 룰상 미배당 금액일 뿐, 이번 매각조건을 반영한 실질 부담액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103735 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 105-35 2층201호 · 서울특별시 관악구 복은2길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택단지형) |
| 대상 면적 | 29.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 공동주택 · 사용승인 2019-06-18 |
| 소유자 | 김승철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2019.08.05 우리은행 근저당권 2,160,000,000원이 설정됐지만 2019.08.21 해지로 이미 말소됐습니다. 2019.08.21 코리아신탁주식회사로의 신탁도 이후 말소됐고, 2020.05.28 김승철에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 정지은의 임차권등기가 2023.06.05, 파주세무서장의 압류가 2023.09.20, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 2025.08.25, 관악구 압류가 2026.08.14 순으로 이어집니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-01-19 확정일자 2021-12-24 | 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
| 배준영 | 2024-06-17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 말소기준권리 이후 전입 |
배준영은 2024.06.17 전입으로 말소기준권리인 2023.09.20 압류보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 정지은에게만 적용되는 확약 밖에 별도의 선순위 인수 위험이 남는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 80.0%지만 ‘현재 시세’로 단정하면 안 된다
대상 면적은 29.3㎡이고 비교 가능한 거래는 29.4㎡ 1건입니다. 거래금액은 315,000,000원, 거래시점은 2022.08입니다. 감정가·최저가 및 확약을 반영한 실질취득 252,000,000원은 이 거래금액의 80.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 29.4㎡ | 3 | 315,000,000원 |
숫자만 보면 63,000,000원 낮지만, 비교 표본은 1건뿐이고 거래시점도 2022.08입니다. 따라서 315,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세처럼 놓고 “20% 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다. 특히 모건아트빌5차의 경매 통계는 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 할인보다 환금성 자체를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 정지은 보증금 · 우선변제 | 278,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 정지은 보증금의 부족분은 30,328,000원입니다. 다만 이번 사건은 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,328,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전제는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 252,000,000원 | 30,328,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 201,600,000원 | 80,022,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 161,280,000원 | 119,777,920원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 정지은의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이번에는 미배당 반환청구권 포기와 임차권 말소가 매각조건이므로, 정지은에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 보는 것이 정확합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 신림선 서울대벤처타운역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 공동주택으로 사용승인은 2019-06-18. 위생·급탕·난방·도시가스·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북측·남측으로 약 5~6m 내외 및 약 2~3m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 321.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 공시지가는 4,201,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 모건아트빌5차 14세대, 비교 거래 1건. 경매 통계상 평균 유찰 8.2회·매각률 0.0%로 재매각 가능성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 정지은 임차권 확인. 전입 2022-01-19·확정일자 2021-12-24·보증금 278,000,000원의 선순위 대항력 임차권이라는 기본 구조 자체는 반드시 확인해야 합니다.
- 배준영 점유관계 확인. 전입은 2024-06-17로 후순위지만 보증금 등 점유 조건은 확인되지 않았으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 과신 금지. 비교 거래 315,000,000원은 2022.08의 1건입니다. 현재 매수자에게 같은 가격이 적용된다고 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 우선 검증. 평균 유찰 8.2회·매각률 0.0%를 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제는 실제 취득 목적에 맞춰 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 환금성은 해소되지 않았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 278,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 신건에서도 30,328,000원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 정지은에 대한 실질 인수는 0원입니다. 배준영 역시 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
따라서 권리만 놓고 보면 핵심 위험은 상당 부분 해소됩니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 실질취득 252,000,000원은 비교 가능한 315,000,000원 거래의 80.0%지만 그 거래는 2022.08의 단 1건입니다. 동시에 이 물건군의 평균 유찰은 8.2회, 매각률은 0.0%입니다. 권리상 확약은 강한 호재지만, 과거 거래 한 건만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체가 아니라, 확약의 원문 유효성 확인과 실제 환금성 검증입니다.
