서울중앙지방법원 2025타경103781. 종로구 창신동 제이타워 9층 912호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 19.34㎡, 2021.05.28 사용승인된 지하 2층·지상 11층 철근콘크리트 건물의 9층 물건입니다. 소유자 윤진향은 2022.06.30 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2023.08.04 오민탁 명의 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 근저당 그 자체보다 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 권태오는 2022.05.19 확정일자, 2022.06.30 전입·점유를 갖췄고 임차보증금은 265,000,000원입니다. 따라서 2023.08.04 근저당보다 선행합니다. 다만 매각물건명세서에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있어, 유찰로 미배당액이 생기는 회차에서도 그 잔액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 9층 912호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 19.34㎡ · 9층 |
| 건물 | 2021.05.28 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 11층 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.06.30 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.08.04 오민탁 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 서울특별시종로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권태오의 임차권등기 자체는 2024.07.15로 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 실질적인 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.06.30으로 근저당보다 앞섭니다.
임차인·점유자 — 실제 2명
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현주 | 확인 필요 | 2025.04.09 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태오 | 9층 912호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30 | 265,000,000원 | 2022.05.19 · 배당요구 2024.07.15 | 있음 | 있음 | 0원* |
* 현재 회차는 권태오 보증금 265,000,000원이 전액 배당되어 원래도 인수액이 0원입니다. 1회 유찰 시 계산상 미배당 인수액은 47,302,400원, 2회 유찰 시 91,001,920원이지만, 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 해당 임차보증금에 관한 것이며, 이현주의 보증금 미상 사항은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 277,000,000원은 최근 시세 이상
제이타워는 48세대, 2021.05.28 준공입니다. 제공된 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 265,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04 · 275,000,000원입니다. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.6%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 20.53㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 20.53㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 265,083,333원 |
최근 12개월 평균은 270,000,000원이고 최근군과 이전군의 추세는 +2.5%입니다. 그럼에도 현재 최저가 277,000,000원은 최근 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “할인 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 전체 평균 대비 비율도 104.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 권태오 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오민탁 | 130,000,000원 | 7,322,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,678,000원과 권태오 보증금 265,000,000원이 먼저 배당되고, 오민탁 근저당에 7,322,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당액이 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동묘앞역 북측 인근으로, 오피스텔·노선 상가·후면 단독 및 다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 900.0㎡, 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치입니다. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문을 대조하세요.
- 이현주 점유 확인. 2025.04.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 102.6%이고 최신 거래 275,000,000원보다도 높습니다.
- 환금성 보수적 접근. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.4회, 매각률 0.0%라는 통계를 가격 상한 설정에 반영할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 공부·현황·이용 형태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 해소됐지만, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 단순한 “임차인 없음·인수 0원” 유형은 아닙니다. 권태오는 보증금 265,000,000원, 2022.06.30 전입·점유로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 다만 현재 277,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 향후 유찰로 생기는 미배당 잔액 역시 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*이 되는 점이 핵심입니다.
가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 270,000,000원, 최신 거래 275,000,000원에 비해 신건 최저가 277,000,000원은 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%, 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자 이현주, 민간임대주택등기까지 확인할 항목이 남습니다. 결론은 주된 임차보증금 인수는 조건으로 해소됐지만, 신건 가격에는 메리트를 부여하기 어렵다입니다.
