서울중앙지방법원 2025타경103798. 관악구 남현동 한샘빌라 4층 403호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 방2·거실겸주방1·화장실1 등이고, 지상 6층 건물의 4층에 위치합니다. 등기상 소유자는 최철규·한상은입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 강제경매개시결정에 따라 진행되며 청구액은 330,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2020.06.24. 설정된 김지연 근저당권 50,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정 및 2024.04.15. 등기된 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 김신영의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.03.02.로 말소기준권리보다 앞서므로, 임차권등기의 순번만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다. 김신영은 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실겸주방1, 화장실1 등) · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 최철규, 한상은 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 매각조건이 핵심
김신영은 2020.02.12. 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2020.02.17., 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.03.02.입니다. 말소기준권리인 김지연 근저당권 설정일 2020.06.24.보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김신영 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2020.03.02 / 2020.02.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 |
회차별 계산만 기계적으로 적용하면 1회 유찰 가격 323,200,000원에서는 12,124,800원, 2회 유찰 가격 258,560,000원에서는 75,859,840원의 인수액이 산출돼 있습니다. 그러나 이는 확약을 적용하기 전의 룰상 금액입니다. 매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행되는 전제에서는 두 금액 모두 실질적으로 0원으로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가만 보고 싸다고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 404,000,000원으로 신건입니다. 한샘빌라는 11세대, 사용승인일은 2016.02.03.이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
다만 이번 물건과 직접 비교할 최근 동일 평형 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 404,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 권리상 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 404,000,000원이고, 가격 메리트는 별도의 실거래 원본 대조 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,440,000원 |
| 1. 임차인 김신영 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김지연 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 파산자서울대역관악파크1차지역주택조 | 700,000,000원 | 17,560,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 404,000,000원 가정에서는 집행비용 6,440,000원과 김신영 보증금 330,000,000원, 김지연 근저당 50,000,000원, 가압류 17,560,000원까지 배당되고 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·아파트단지·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·4호선 사당역과 버스승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 사용승인일은 2016.02.03., 급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 134.3㎡, 공시지가 5,421,000원/㎡이며 2필 일단지로 이용 중입니다.
- 환금성. 한샘빌라는 11세대이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 실거래 비교값 확인 후 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 김신영 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 구조인지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 금액이 있으면 예상배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구·법정기일을 확인하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 거주인이 부재했고 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 404,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근·동일 면적의 최근 실거래를 직접 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 확인이 되지 않아 건축물현황도를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부구조와 상태 차이를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수를 더하면 안 된다
이 사건의 핵심은 임차인이 없거나 후순위라서 안전한 것이 아닙니다. 김신영은 2020.03.02. 전입·점유로 2020.06.24. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 원칙만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 그래서 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오에서 계산되는 12,124,800원·75,859,840원의 룰상 인수액도 확약이 이행되는 한 실질 0원으로 정리됩니다. 권리 결론은 비교적 명확하지만, 세금 압류 6건과 점유상태, 실거래 가격 검증은 별도의 확인 과제입니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 원본 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
