서울중앙지방법원 2025타경103818. 관악구 신림동 풍원하임빌 102동 3층 301호, 전용 28.87㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정주한은 2019.09.23 매매를 원인으로 2019.10.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 날짜는 임차인 안미현의 전입일 2021.04.26과 말소기준으로 산정된 국세 압류일 2021.12.09입니다. 전입이 먼저이므로 안미현은 대항력 있는 임차인입니다.
다만 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 사건과 다른 안전장치가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 안미현 보증금에서 미배당이 생기는 회차라도 그 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 이 포기·말소 조건의 적용 범위와 이행 여부는 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103818 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.87㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 정주한 (2019.10.22 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2018.03.29 |
| 단지 규모 | 풍원하임빌 · 70세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘실질 승계 0’ 조건
말소기준은 2021.12.09 광명세무서장 압류입니다. 임차인 안미현은 임대차계약 2021.03.26, 확정일자 2021.03.29, 전입·점유개시 2021.04.26로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 권리 구조만 놓고 보면 대항력 有·우선변제권 有인 선순위 임차인입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 관악구·국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안미현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.04.26 / 2021.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 포기·말소 조건 |
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 더 높다
가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 275,000,000원, 최신 거래 290,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -6.3%를 우선해서 봐야 합니다. 전체 8건 평균은 286,562,500원이지만 2021.07의 311,500,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 메리트를 높게 평가하는 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.87㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 28.87㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 28.87㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 31.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.04 | 31.03㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2024.04 | 31.03㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2023.01 | 31.03㎡ | 4 | 307,000,000원 |
| 2021.07 | 28.87㎡ | 4 | 311,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.87㎡ | 3건 | 275,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 280,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원보다 높아 101.8% 수준입니다. 최신 거래 290,000,000원보다는 낮지만, 최근 가격 추세 자체가 -6.3%인 하락 방향이므로 “최저가가 전체 평균 286,562,500원보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 안미현 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 5,280,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 280,000,000원 가정에서는 집행비용 4,720,000원, 임차보증금 270,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 5,280,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 승계 | 포기·말소 조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 49,936,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 94,108,800원 | 실질 0원 |
각 회차의 49,936,000원·94,108,800원은 일반적인 대항력 임차인 배당 부족분을 적용한 룰상 금액입니다. 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 안미현에 관한 실제 매수인 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역·봉천역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,862,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 실거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%라는 경매 통계는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 안미현의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 전입 2021.04.26이 말소기준 2021.12.09보다 빠르므로, 포기·말소 조건을 제외하면 선순위 대항력 임차인 사건입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 280,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 101.8%입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 과거 311,500,000원 같은 고가 거래보다 최근 거래를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 경매 유동성. 풍원하임빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수 3.3회와 매각률 0.0%를 감안해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 아직 없다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 그 미배당 보증금의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 1회 유찰 시 49,936,000원, 2회 유찰 시 94,108,800원의 승계 위험이 계산되지만, 이번 조건을 반영하면 안미현에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 실질취득 280,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 101.8%로 이미 최근 평균 시세 이상이고, 시장 추세도 -6.3%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.3회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 권리 인수는 해소됐지만 신건 가격에는 가점을 주기 어렵다”입니다.
