서울중앙지방법원 2025타경103820. 동작구 대방동 대림아파트 108동 1층 106호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 소유자는 황홍락이며, 현재 등기에서 경매의 말소기준이 되는 권리는 2006.01.27. 국민은행 근저당권 37,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 2008년 국민은행 근저당 240,000,000원, 2022년 우리은행 근저당 1,200,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 신건 최저가는 1,446,000,000원인데, 동일 면적 84.92㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 1,684,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 1,825,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 85.8%입니다. 최근 거래 표본 가운데 같은 1층 거래도 2026년 1월 1,550,000,000원이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103820 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 501 대림아파트 108동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지하1층/지상19층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 황홍락 |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,000,000원 / 1,446,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,040,273,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1993.11.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리관계에서 핵심은 을구 6번 국민은행 근저당입니다. 2006.01.27. 설정된 채권최고액 37,700,000원의 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 국민은행 240,000,000원 근저당과 우리은행 1,200,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 1998년·1999년·2001년의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 85.8%
대림아파트 동일 면적 84.92㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,684,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 1,825,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 1,446,000,000원은 최근 평균보다 낮고, 데이터상 최근 평균 대비 85.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 3 | 1,825,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 4 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 18 | 1,770,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 1,800,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 9 | 1,790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 8 | 1,710,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 15 | 1,670,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 1 | 1,550,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 17 | 1,650,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 1,684,583,333원 |
표본 최저 거래가는 1,550,000,000원, 최고는 1,825,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래가 2026년 1월 1,550,000,000원에 존재합니다. 현재 최저가는 이 최근 표본 최저가보다도 낮아 가격 측면에서는 분명한 여유가 보입니다. 다만 개별 호수의 상태와 내부 구조는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,446,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,860,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 37,700,000원 | 37,700,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,151,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,477,700,000원 중 1,429,140,000원이 배당되고, 48,560,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 후순위 담보권자의 채권 잔액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림선 서울지방병무청역이 있으며, 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대림아파트는 1,628세대이며 사용승인일은 1993.11.20입니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 북측·동측·남측 약 14~23미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 토지는 대체로 사다리형이며 공시지가는 8,535,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상이므로 전입세대·실점유자·관리사무소 확인을 입찰 전 마쳐야 합니다.
- 1층 상태 확인. 동일 면적 거래 중 1층 실거래가 1,550,000,000원이 확인되지만, 개별 호수의 일조·소음·내부상태 차이는 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 1,446,000,000원은 최근 12개월 평균 1,684,583,333원의 85.8%입니다. 최신 거래 1,825,000,000원과도 차이가 큽니다.
- 후순위 미배당. 신건 기준 채권 미배당은 48,560,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 경쟁력, 변수는 현장
이 물건의 구조는 비교적 명확합니다. 2006년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 1,446,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 1,684,583,333원의 85.8%에 해당해 경쟁력이 있습니다. 최신 거래 1,825,000,000원, 같은 1층 거래 1,550,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상이므로, 권리보다 점유와 내부상태 확인이 마지막 관문입니다.
