서울중앙지방법원 2025타경103820. 동작구 대방동 대림아파트 108동 1층 106호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 소유자는 황홍락이며, 1998년 임의경매 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2006.01.27. 국민은행 근저당 37,700,000원입니다. 그보다 앞선 근저당들은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤의 2008년 국민은행 근저당 240,000,000원, 2022년 우리은행 근저당 1,200,000,000원, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션상 현재 최저가 1,446,000,000원에서 채권자 미배당액은 48,560,000원이 발생하지만, 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 점유상태와 가격의 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 501 대림아파트 108동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 지하1층/지상19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 황홍락 · 1998.06.15 임의경매 낙찰 원인, 1998.09.25 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,000,000원 / 1,446,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 1,040,273,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1993.11.20 |
| 단지규모 | 대림아파트 · 1,628세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계는 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 인도 가능 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 84.4%
같은 대림아파트, 동일 전용면적 84.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,713,750,000원, 최신 거래는 2026.08 1,900,000,000원입니다. 현재 최저가 1,446,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 3 | 1,900,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 3 | 1,825,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 4 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 18 | 1,770,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 1,800,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 9 | 1,790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 8 | 1,710,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 15 | 1,670,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 1 | 1,550,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 17 | 1,650,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 1,713,750,000원 |
실거래 범위는 1,550,000,000원~1,900,000,000원이고, 이 사건과 같은 1층 거래도 2026.01에 1,550,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 1,446,000,000원은 전체 최근 12개월 평균보다 낮고, 확인된 동일 면적 거래 최저가보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,446,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,860,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 37,700,000원 | 37,700,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 1,200,000,000원 | 1,151,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,477,700,000원 중 예상배당은 1,429,140,000원, 미배당은 48,560,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림선 서울지방병무청역이 있어 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 단지. 대림아파트 1,628세대, 사용승인일 1993.11.20, 대상 전용면적은 84.92㎡입니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 북·동·남측 약 14~23미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가 8,535,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 폐문부재·임대관계 미상이므로 현장 방문, 전입·점유 관련 원본 자료를 대조해 실제 인도 상대방을 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 1,713,750,000원만 보지 말고, 동일 면적 1층 거래 1,550,000,000원도 함께 비교하세요.
- 내부 상태. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 확장 여부와 실제 수리 상태를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오에서 48,560,000원 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 미납 관리비와 조세 관련 사항을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 1층 보정’이 핵심
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 2006년 국민은행 근저당 이후의 담보권과 경매개시결정은 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 1,446,000,000원이 최근 12개월 평균 1,713,750,000원의 84.4%로 나타납니다.
다만 대상이 1층이고 감정평가 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로, 평균 시세만으로 판단하기보다 동일 면적 1층 실거래 1,550,000,000원과 실제 내부상태·점유관계를 함께 확인해야 합니다. 확인된 권리 인수는 없지만, 최종 입찰 판단의 변수는 현장 점유·내부 상태와 1층 가격 보정입니다.
