서울중앙지방법원 2025타경103849. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔(거실/방, 주방, 다락 등)입니다. 소유자는 오승훈으로, 2022.01.12 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “임차권이 있다”가 아닙니다. 김정덕의 임대차계약일과 주민등록일은 2022.01.28, 점유개시는 2022.03.21이고 확정일자도 2022.01.28입니다. 반면 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙적으로 배당 부족분은 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 끊는 별도의 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층 706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(거실/방, 주방, 다락 등)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제7층 제706호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.01.12 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.02.07 국의 압류입니다. 2025.09.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.14 국의 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 김정덕의 임차권등기는 2023.12.26에 이뤄졌지만, 임대차계약·주민등록·확정일자는 모두 2022.01.28이고 점유개시는 2022.03.21이므로 실질적인 대항력 기준은 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정덕 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 비교는 유보, 실질취득은 250,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 250,000,000원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 매수인 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 250,000,000원입니다.
중요한 점은 유찰 이후에도 단순히 “최저가가 내려갔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 된다는 것입니다. 일반 원칙으로는 선순위 임차인의 미배당액이 인수액으로 붙어 실질취득이 달라질 수 있지만, 본건은 매각조건상 김정덕의 미배당 보증금 반환청구권이 포기되므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김정덕 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 5,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 4,300,000원, 김정덕의 보증금은 240,000,000원 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 5,700,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 청구액 240,000,000원 중 234,300,000원이 미배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수 계산값은 0원이며, 김정덕에 대한 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 신대방역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 거실/방, 주방, 다락 등이 확인됩니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 26미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인의 기준일 확인. 김정덕의 주민등록일·확정일자는 2022.01.28, 점유개시는 2022.03.21입니다. 말소기준 압류일 2023.02.07보다 앞섭니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 250,000,000원으로 동일한 신건이며 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 별도 시세조사 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용·인허가·대장상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.10 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 현재 효력 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 위험한 권리구조를 ‘조건’이 끊어주는 사건
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 보증금 240,000,000원의 임차인이 있어 인수형 경매로 분류될 수 있습니다. 실제로 일반적인 계산이라면 유찰 후 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 인수액으로 붙습니다. 하지만 본건은 매각물건명세서에서 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있습니다.
따라서 확인된 김정덕 임차권에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 250,000,000원입니다. 다만 비교 실거래가가 없어 이 금액이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차인이 없다”가 아니라 선순위 임차인은 분명 존재하지만 별도의 포기·말소 조건으로 인수위험이 제거된다는 점입니다.
