서울중앙지방법원 2025타경103900. 관악구 신림동 514-32 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 감정평가 이용상태는 주택 1세대이고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2001.03.08입니다. 주소 자료에는 ‘영동주택’, 등기·단지 자료에는 ‘영동빌라’ 또는 ‘영동빌라(514-32)’로 함께 확인됩니다.
등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.06.15 주식회사현대파이낸스대부의 근저당권 45,000,000원입니다. 그 뒤 2023.07.05 같은 채권자의 근저당권 22,500,000원이 추가됐고, 2025.09.10 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 시뮬레이션은 이 두 근저당의 채권최고액 67,500,000원을 전액 배당하는 구조로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 514-32 영동주택 3층302호 · 도로명 난곡로72길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주택 1세대 이용 · 지상 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사현대파이낸스대부 / 17,210,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각소멸
과거 2001년 근저당권, 2018년 주식회사투게더대부 근저당권·전세권, 과거 압류와 가등기는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 출발점은 2022.06.15 을구 9번 근저당권입니다. 이후의 을구 10번 근저당권과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 점유자의 대항력 유무를 단정할 상황은 아니며, 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자는 현황조사와 매각물건명세서 원본 확인이 핵심입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’는 결론 금지
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 382,000,000원인 신건입니다. 단지 자료에는 ‘영동빌라(514-32)’ 8세대, 사용승인일 2001.03.08이 확인되지만, 이번 자료에서 신건 가격과 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 가격은 제시되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 382,000,000원 | 67,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 305,600,000원 | 67,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 244,480,000원 | 67,500,000원 | 0원 | 0원 |
배당 구조만 보면 2회 유찰 가정인 244,480,000원에서도 채권최고액 합계 67,500,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 그러나 이는 권리·배당 안정성에 관한 시뮬레이션일 뿐, 해당 가격이 시장가격보다 낮다는 의미는 아닙니다. 실거래 비교 없이 382,000,000원·305,600,000원·244,480,000원 중 어느 가격이 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사현대파이낸스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현대파이낸스대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 308,352,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 합계 67,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 308,352,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 남측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거용 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 신대방역이 있어 대중교통 상황도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2001.03.08입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 281.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방형이며 북측으로 약 6M 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 5,624,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 감정요항표의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 2026.09.09 매각기일 기준 현재 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입관계를 대조해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 을구 9-1 질권 확인. 말소기준 근저당권부채권에 설정된 질권의 배당·말소 처리 내용을 등기부 원문과 매각서류에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 382,000,000원입니다. 최신 비교 실거래를 확인하기 전에는 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 305,600,000원, 2회 유찰 시 244,480,000원에서도 배당상 미배당과 매수인 인수는 모두 0원이지만, 이것이 곧 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다.
- 규제 현황 재확인. 감정요항표에 기록된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25까지이므로 매각기일 현재 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고, 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수 0원·미배당 0원으로 나타납니다. 권리표 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있어 점유·전입 확인이 남아 있고, 무엇보다 382,000,000원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판단할 최신 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리·배당은 우호적이지만, 점유와 가격은 확인 전 보류. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
