서울중앙지방법원 2025타경103920. 서울 관악구 신림동 676-2의 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층이고 사용승인일은 2024.06.14.입니다. 권리분석의 출발점은 2024.08.09. 설정된 목동새마을금고 근저당권 118,300,000원입니다. 그 뒤 설정된 권태행 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류, 케이비국민카드 가압류, 관악구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이 물건은 권리보다 가격과 실제 이용상태 확인이 입찰 판단의 중심입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 509,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 676-2 6층601호 · 서울특별시 관악구 난향2길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상6층 · 제6층 제601호 · 사용승인일 2024.06.14. |
| 소유자 | 신현진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권태행 / 109,716,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2024.08.09. 목동새마을금고 근저당권입니다. 같은 해 2024.11.04. 권태행의 근저당권 130,000,000원이 추가됐고, 2025.09.11. 권태행이 임의경매를 신청했습니다. 이후 국의 압류, 주식회사 케이비국민카드의 가압류 31,720,732원, 관악구의 압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 509,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건으로, 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 407,200,000원, 2회 유찰 시에는 325,760,000원입니다.
다만 이 사건에는 감정가와 직접 대조할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 509,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 이 자료만으로는 판단할 수 없고, 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 부동산 시세 자료에는 10세대, 사용승인일 2024.06.14., 대상면적 49.46㎡ 정보가 있으나 이 사건 호수와의 면적 일치 여부는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 1. 근저당 · 목동새마을금고 | 118,300,000원 | 118,300,000원 |
| 2. 근저당 · 권태행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 31,720,732원 | 31,720,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,489,268원 |
현재 매각가 가정에서는 표시된 채권 280,020,732원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 221,489,268원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난향초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층이며 위생·급배수·도시가스·개별난방· 화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 294.0㎡, 공시지가 3,145,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 상대보호구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준 2024.08.09. 목동새마을금고 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 공동주택(다세대주택) 이용이 함께 나타나므로 건축물대장·등기·현황을 대조하세요.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 인근 신축 다세대·근린시설의 실제 거래와 현재 매물을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.09. 목동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 근저당·경매개시·압류·가압류가 모두 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 미배당 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 신건 최저가 509,000,000원을 직접 비교할 실거래가가 없고, 사건의 용도 표기와 실제 이용상태도 서로 다르게 나타납니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격과 용도는 확인 후 판단입니다. 권리의 단순함만으로 신건 가격에 프리미엄을 줄 근거는 없습니다.
