서울중앙지방법원 2025타경103939. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 서울 종로구 창신동 제이타워 4층 401호, 대상 면적은 14.19㎡입니다. 소유자 이의선은 2022.02.20 매매를 원인으로 2022.02.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 235,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차권입니다. 박동준은 2022.02.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 235,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.18 접수됐고, 말소기준인 경기신용보증재단 가압류 2024.06.12보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 이 사건에는 매각물건명세서 비고의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차인 인수액은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층401호 · 제이타워 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 14.19㎡ · 지하2층 지상11층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이의선 · 2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 인수 해소
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동준 | 주거 (임차권등기) | 235,000,000원 | 2022.02.25 | 2022.02.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 박동준은 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 대항력·우선변제권을 갖습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따라 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12.4% 높은 신건
제이타워의 대상 면적은 14.19㎡이며, 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 235,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원(2건), 최신 거래는 2024.07 · 250,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -6.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 235,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
신건 최저가 250,000,000원은 전체 평균 235,500,000원의 106.2%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 222,500,000원의 112.4%입니다. 최신 거래 250,000,000원과는 같지만, 최근 추세가 -6.6%이므로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박동준 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 10,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 250,000,000원 가정에서는 집행비용 4,300,000원과 임차보증금 235,000,000원이 우선 배당되고 경기신용보증재단에 10,700,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 269,572,781원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 리스크 메모 (감정요항표·등기 기준)
- 입지. 서울창신초등학교 남동측에 위치하며, 인근은 아파트·오피스텔·단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중이며, 건물은 지하2층·지상11층 철근콘크리트구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.25 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다.
- 위반건축물 표기. 집합건축물대장에 건축과-28871(2025.08.28.)호에 따른 조경훼손 37.61㎡ 위반건축물 표기가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 포기 조건 확인. 선순위 임차권 자체는 235,000,000원이므로, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 착시 주의. 일반 계산상 1회 유찰 시 38,600,000원, 2회 유찰 시 78,040,000원 인수가 표시되지만 해당 임차인에 대한 포기·말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 235,500,000원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원, 추세 -6.6%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 다회유찰 성향. 제이타워 경매물건 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 신건 가격에 서둘러 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
- 위반건축물·민간임대주택등기 확인. 조경훼손 37.61㎡ 표기와 민간임대주택등기를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보이지만, 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그러나 권리 부담이 해소되는 것과 가격 경쟁력은 별개입니다. 신건 250,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 112.4%이고 가격 추세도 -6.6%입니다. 여기에 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%, 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 보류. 현재 회차에서 가격 메리트를 높게 평가하기 어려운 물건입니다.
