서울중앙지방법원 2025타경103955. 관악구 신림동 로뎀하우스 5층 501호, 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022년 1월 20일 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택등기가 함께 기재됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 4월 6일 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 2022년 2월 9일 이미 말소됐습니다.

핵심 임차인은 차미래입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 4일, 확정일자는 2022년 1월 12일, 전입·점유개시는 2022년 2월 9일로 말소기준 2023년 4월 6일보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고 보증금도 355,000,000원입니다. 다만 이번 매각은 매각물건명세서에 채권자가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 이 조건을 적용하면 미배당 잔액의 실질 승계액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 조건부 인수 0원

말소기준은 2023년 4월 6일 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 차미래의 임차권등기 접수는 2023년 6월 23일로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 2022년 2월 9일 전입·점유을 기준으로 하므로 선순위 대항력이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명

왕수원과 문시원은 각각 2024년 2월 29일, 2024년 3월 25일 전입해 말소기준 2023년 4월 6일보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았지만 말소기준 이후 전입이므로 매수인이 보증금을 승계하는 선순위 임차인 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 16.9% 높고 흐름도 하락

로뎀하우스의 거래는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 거래를 우선 봐야 합니다. 전체 평균은 360,916,666원이지만 2022년의 385,000,000원~395,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 321,666,666원, 최신 거래는 300,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 -14.0% 하락했습니다.

현재 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.9%입니다. 전체 거래 평균 360,916,666원과 비교해도 최저가 비율은 104.2%로 이미 평균 이상입니다. 특히 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균이 모두 감정가보다 낮고 가격 흐름까지 -14.0%이므로, 신건 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

현재 회차 376,000,000원에서는 집행비용 6,064,000원을 제외한 뒤 차미래 보증금 355,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 원래도 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 14,936,000원이 배당되고 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수 증가, 확약 적용 시 실질 0원*

* 차미래 보증금 잔액은 매각물건명세서상 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제로 실질 인수 0원으로 처리했습니다. 조건을 적용하지 않는 일반 대항력 임차인 계산에서는 1회 유찰 시 59,211,200원, 2회 유찰 시 118,528,960원의 미배당 인수액이 발생하는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.12.22입니다.
• 입지. 서울남부초등학교 북서측 인근으로 다가구·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 북서측 인근에 지하철 2호선 신대방역, 조원로·신사로 주변에 다수의 버스정류장이 있습니다.
• 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 3,922,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 최근 거래가격도 과거 대비 -14.0% 하락해 가격 방어력을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
• 차미래 임차권. 보증금 355,000,000원·대항력·우선변제권이 있는 선순위 임차인이므로 확약 조건이 핵심입니다.
• 후순위 점유자. 왕수원·문시원은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.02.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 등기와 관련 서류에서 현재 상태를 재확인하세요.
• 가격 기준. 전체 평균 360,916,666원보다 최근 12개월 평균 321,666,666원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락장 반영. 최근 거래가 과거 대비 -14.0% 하락했습니다. 신건 최저가 376,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다

이 사건은 처음 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 하지만 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 후순위 점유자 2명도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균 321,666,666원의 116.9%이고, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 가격 추세도 -14.0%, 단지 경매 평균 유찰은 5.3회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 덕분에 권리는 정리되지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건은 권리보다 낙찰가와 환금성이 승부처입니다.