서울중앙지방법원 2025타경103985. 서울 관악구 신림동 1636-34의 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중이며 토지면적은 113.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 이지온이고, 말소기준권리는 2023.11.28. 설정된 서초중앙새마을금고의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다.
권리구조에서 가장 중요한 것은 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 강민주는 2017.01.02., 계연희는 2014.07.04. 전입해 모두 2023.11.28.보다 앞섭니다. 제공된 배당 시나리오에서는 두 임차인의 보증금이 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103985 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1636-34 · 서울특별시 관악구 신원로 18 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부 및 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 지상3층 · 사용승인일 1994.07.07 |
| 토지 | 113.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 이지온 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,230,900원 / 1,750,230,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초중앙새마을금고 / 1,113,808,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 공시지가 | 7,290,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.11.28. 서초중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이재복의 가처분, 국의 근저당, 경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.06.11.에는 을구 2번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것으로 볼 사안은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송상순 | 지층 | 2024.04.16 | 10,000,000원 | 660,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강민주 | 1층 | 2017.01.02 | 36,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 36,000,000원 인수 |
| 태용종합건설주식회사 | 2층 | 2025.01.09 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 계연희 | 해당 없음 | 2014.07.04 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 강민주와 계연희는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 두 사람은 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 제공된 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,750,230,900원 | 46,000,000원 | 1,796,230,900원 | 110,811,409원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,400,184,720원 | 46,000,000원 | 1,446,184,720원 | 457,357,127원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,120,147,776원 | 46,000,000원 | 1,166,147,776원 | 734,593,702원 |
유찰 시 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인 보증금 46,000,000원은 별도 인수비용으로 남습니다. 따라서 가격 판단은 매각가가 아니라 매각가 + 46,000,000원인 실질취득 기준으로 해야 합니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,750,230,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,902,309원 |
| 인수 · 임차인 강민주 보증금 | 36,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 계연희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서초중앙새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 국 | 194,140,000원 | 194,140,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 이재복 | 277,000,000원 | 216,188,591원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 나상근 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,841,140,000원 가운데 1,730,328,591원이 배당되고 110,811,409원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 강민주·계연희 보증금 46,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신원동주민센터 남동측 인근이며 근린생활시설·단독주택·다가구주택·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 신림역(지하철 2호선·신림선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 113.0㎡, 주상용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층, 사용승인일은 1994.07.07이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 입찰가에 강민주 36,000,000원과 계연희 10,000,000원을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 강민주·계연희의 임대차계약서, 점유 지속 여부, 보증금 변동·반환 여부를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 태용종합건설주식회사 확인. 말소기준 근저당 채무자와 동일한 임차인이므로 실제 임대차 관계와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.06.11. 을구 2번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 상태를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 현재 1,796,230,900원 실질취득이 시장가 대비 유리한지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수하는 임차보증금”을 분리해야 한다
이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2023.11.28. 서초중앙새마을금고 근저당 이후의 가처분·근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계까지 깨끗한 물건은 아닙니다. 강민주와 계연희가 말소기준 이전에 전입했고, 제공된 배당 시나리오상 합계 46,000,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 1,750,230,900원보다 실질취득 1,796,230,900원입니다. 1회 유찰이면 1,446,184,720원, 2회 유찰이면 1,166,147,776원이지만, 실거래 시세가 없으므로 어느 가격부터 시장 대비 매력적인지는 별도의 시세 검증 없이는 단정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금 인수는 남는다. 이 구분이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
