서울중앙지방법원 2025타경104001. 관악구 신림동 코스모그린 11층 1103호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 12.21㎡입니다. 소유자 김도연은 2022.05.20 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 135,000,000원입니다. 2012년 설정됐던 신한은행 근저당 69,600,000원은 2022.04.13 이미 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2023.04.12 국민건강보험공단 압류입니다.

핵심은 그보다 앞선 2022.03.31 전입한 임차인 김용성입니다. 보증금은 135,000,000원, 확정일자는 2022.03.10이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 최저가 110,000,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 107,660,000원이 배당되고, 27,340,000원이 남아 매수인 인수 가능액이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다

말소기준은 2023.04.12 국민건강보험공단 압류입니다. 김용성의 전입일 2022.03.31은 이보다 앞서며, 확정일자 2022.03.10과 배당요구가 있어 대항력 有·우선변제 가능으로 정리됩니다. 2024.04.05에는 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.03.31 관악구 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 권리가 아니라 가격이 문제

가격 판단은 전체 거래 평균 93,466,666원보다 최근 12개월 평균 87,333,333원, 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근·과거 구간 추세 -8.6%를 우선해서 봐야 합니다. 과거에는 110,000,000원·112,600,000원 등 높은 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 가격 수준이 상대적으로 높아 보이지 않을 수 있지만, 최근 거래만 떼면 상황이 다릅니다.

최저가이자 확약 반영 실질취득가는 110,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 87,333,333원 대비 126.0%로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 최신 2026.08 거래 95,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래구간은 과거보다 -8.6% 하락해 있어 전체 평균 93,466,666원만 근거로 가격 메리트를 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

배당계산상 김용성의 보증금 미배당액은 27,340,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 110,000,000원으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격을 봐야 한다

확약이 없다면 유찰할수록 배당 부족분이 커져 “낙찰가가 내려가도 실질취득이 크게 내려가지 않는” 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에서는 해당 임차인의 미배당 반환청구권이 포기되는 조건이 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 실제 매입가격을 낮추는 방향으로 반영됩니다.

다만 1회 유찰가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 87,333,333원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰가 70,400,000원은 최근 12개월 평균 아래로 내려가지만, 최근 가격 추세가 -8.6%이므로 그 시점의 최신 거래가격을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철2호선 및 신림선 신림역 북동측 인근. 주변은 각종 근린생활시설과 오피스텔이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 신림역 및 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 당시 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m, 북측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 9,753,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 코스모그린은 77세대이고 동일면적 거래 표본은 12건이지만 최근 가격 추세가 -8.6%이며 경매 평균 유찰 횟수는 10.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 김용성 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 27,340,000원에 현혹되지 않기. 배당계산상 미배당액은 존재하지만 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원입니다. 반대로 확약 조건이 달라지면 권리분석 결과도 달라집니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 93,466,666원보다 최근12개월 평균 87,333,333원·최신 거래 95,000,000원·추세 -8.6%를 우선해서 응찰가를 정하세요.
• 1회 유찰도 가격 확인. 1회 유찰가 88,000,000원은 최근12개월 평균 87,333,333원보다 여전히 높습니다.
• 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정 이용상태인 도시형생활주택(원룸형)을 함께 확인해 실제 이용·권리관계와 공부를 대조하세요.
• 관리비·세금. 배당표는 집행비용 추정과 제공된 권리를 기초로 한 계산이므로 실제 납부·체납 상황은 입찰 전에 별도로 확인하세요.

맺으며 — “권리 문제는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 110,000,000원에서는 27,340,000원이 미배당되는 구조이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 김용성 임차인의 실질 인수는 0원입니다.

문제는 그 다음입니다. 실질취득가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 87,333,333원의 126.0%이고 최신 거래 95,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -8.6%입니다. 평균 유찰 횟수 10.2회와 낙찰률 지표 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “확약으로 권리는 정리되지만 신건 가격은 시세보다 높다”가 결론입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다.