서울중앙지방법원 2025타경104039. 종로구 창신동 제이타워 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 252,000,000원, 현재 최저매각가도 252,000,000원으로 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건의 권리분석은 단순한 “임차인 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 김우영의 주택임차권은 2021.12.21 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.12.29 임차권등기가 되어 있으며, 말소기준인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차권이므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특약이 붙어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 제6층 제602호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상11층 · 사용승인 2021.05.28 |
| 소유자 | 이의선 (2021.12.21 매매 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만, 매각조건이 핵심
말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.12.29 김우영의 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 김우영은 보증금 238,000,000원, 전입 2021.12.21, 점유개시 2021.12.21, 확정일자 2021.12.21로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우영 | 전유부분 전부 | 238,000,000원 | 2021.12.21 / 2021.12.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서 기재 조건에 따른 실질 판단. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 실제 이행 여부는 입찰 전 원문을 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건이 6.7% 낮다
제이타워의 비교 가능한 최근 거래는 12건이고 전체 평균은 261,333,333원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 2022년 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 270,000,000원, 최신 거래는 2024.04 275,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 4.5% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.04 | 17.8㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 17.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 93.3%로 18,000,000원 낮습니다. 최신 거래 275,000,000원과 비교하면 23,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 거래군보다 4.5% 높은 방향이므로, 가격만 놓고 보면 신건 감정가가 최근 거래 수준을 웃도는 사례는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 김우영 보증금 | 238,000,000원 | 238,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,435,000,000원 | 9,672,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 24,961,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 252,000,000원 가정에서는 집행비용 4,328,000원과 임차보증금 238,000,000원이 우선 배당되고 주택도시보증공사 가압류에 9,672,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,708,600,781원입니다. 매각물건명세서 조건 때문에 김우영 임차보증금의 미배당분에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 제이타워는 48세대, 사용승인일은 2021.05.28입니다.
- 도로. 동측 약 4m 포장도로, 북·남측 약 3m 막다른 도로와 접하고 서측 약 12m 포장도로는 단차로 직접 진출입이 불가합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 임차권 말소 이행. 김우영 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 해석. 일반 계산상 1회 유찰 시 인수 40,022,400원, 2회 유찰 시 79,777,920원이지만 본건은 특약 적용 시 실질 0원*입니다.
- 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 261,333,333원보다 최근 3건 평균 270,000,000원과 최신 275,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 5.4회 유찰·낙찰률 0.0%인 만큼 실거래가만으로 매도 용이성을 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용인 점을 금융기관 대출·사용 및 처분 관점에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 매각조건을 먼저 읽어야 한다”
겉으로는 보증금 238,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 까다로운 사건입니다. 그러나 본건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그 조건이 확인된다면 실질취득액은 현재 최저가인 252,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 270,000,000원의 93.3%, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다.
다만 제이타워의 경매 통계가 평균 5.4회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 점은 무시하기 어렵습니다. 가격 자체는 최근 거래 대비 낮지만 경매시장에서의 환금성과 응찰수요는 별개의 문제입니다. 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이하, 다만 환금성은 경계”입니다.
