서울중앙지방법원 2025타경104054. 서울 관악구 남현동 한샘빌라 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 최철규·한상은의 공유 형태이고, 현재 경매의 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 임차권등기 자체가 아니라 그보다 앞선 김윤하의 점유·전입 시점입니다. 김윤하는 2022-03-12 점유를 시작하고 2022-03-14 전입했으며, 확정일자는 2022-02-10입니다. 이 시점들은 현재 말소기준으로 제시된 2023-08-14 가압류보다 앞섭니다.
따라서 을구 7번 임차권등기가 2024-09-24에 접수됐다는 이유만으로 후순위라고 보면 안 됩니다. 제공된 권리판정에서도 김윤하는 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류되어 있고, 매각물건명세서에는 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 보증금 170,000,000원이 최저매각가 168,255,000원보다 크기 때문에 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방, 화장실) · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2016-02-03 |
| 소유자 | 최철규 27040분의 20325 · 한상은 27040분의 6715 |
| 감정가 / 최저가 | 168,255,000원 / 168,255,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준보다 앞선다
2016년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합·수산업협동조합중앙회·관악신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2023-08-14 한상은 지분 가압류입니다. 그러나 김윤하의 전입은 2022-03-14, 점유개시는 2022-03-12로 그보다 앞서므로 임차인의 대항력 문제가 그대로 남습니다. 이후 국세·지방세 압류, 2025년 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-03-14 | 2022-02-10 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 최저가가 떨어져도 인수액이 커진다
이 사건의 핵심은 낙찰가와 인수액을 합쳐서 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려간 만큼 배당되지 못한 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 “1회 유찰이면 싸진다”, “2회 유찰이면 더 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 168,255,000원 | 165,099,430원 | 4,900,570원 | 173,155,570원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 134,604,000원 | 131,919,544원 | 38,080,456원 | 172,684,456원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 107,683,200원 | 105,375,635원 | 64,624,365원 | 172,307,565원 |
제공된 배당 추정에서는 집행비용 차감 때문에 매각가와 인수액의 합계가 보증금 170,000,000원을 조금 웃돕니다. 그러나 구조적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로, 실질취득 부담이 보증금 수준 아래로 크게 내려가지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,155,570원 |
| 1. 임차인 김윤하 보증금 | 170,000,000원 | 165,099,430원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김윤하 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 임차인 보증금 부족분은 4,900,570원입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격·환금성 판단 — 실거래 비교는 보류
한샘빌라는 2016-02-03 사용승인, 총 11세대로 기재되어 있습니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 다만 이번 자료에서는 이 물건과 면적이 맞는 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 168,255,000원 또는 실질취득 부담 약 170,000,000원이 최근 시세보다 저렴한지 여부는 판단을 유보해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물의 5층 501호이며 전기·승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,421,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 3.5×1.2, 약 4.2㎡가 기재되어 있습니다.
- 비고 확인. 옥상 100㎡ 조립식 패널조 주거 및 1층 35㎡ 시멘트벽돌 주거에 관한 위반건축물 표기가 있으므로 현황과 매각대상 포함 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 회차는 임차인 미배당 4,900,570원 인수가 예상됩니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 38,080,456원, 2회 유찰 시 인수 64,624,365원으로 늘어납니다. 최저가만 내려가는 구조가 아닙니다.
- 임대차 실질 확인. 임차인 김윤하와 경매개시결정 채권자 김윤하가 동일 명칭으로 기재되어 있으므로 계약서·계좌이체·점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 존재하면 예상배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외·위반 표기 확인. 다용도실과 옥상·1층 구조물의 현황, 매각대상 포함 여부, 사용상 제약을 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 면적이 맞는 최근 실거래를 별도로 확보하기 전에는 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금을 본다”
이 사건의 승부처는 감정가 168,255,000원이 아닙니다. 김윤하의 보증금 170,000,000원과 그 미배당분입니다. 전입은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 현재 회차에서 예상 인수액은 4,900,570원이며, 유찰될수록 인수액은 38,080,456원, 64,624,365원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 물건”으로 봐야 합니다. 실거래 비교값까지 확보하기 전에는 가격 매력도를 높게 평가하기 어렵고, 세금 압류와 임대차 실질 확인까지 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
