서울중앙지방법원 2025타경104067. 강남구 삼성동 채널리저브 13층 101-1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 아파트로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 정진문이며, 2012년 2월 24일 거래가액 700,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 것은 2014년 9월 22일 설정된 한국씨티은행 근저당 540,000,000원으로, 이것이 말소기준입니다.
이보다 앞선 2007년 농협 근저당과 2012년·2013년 한국씨티은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 한국씨티은행 48,000,000원 근저당과 이우용 1,200,000,000원 근저당이 있고, 2025년 10월 2일 이우용의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104067 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 144-14 채널리저브 13층101-1303호 |
| 도로명 | 서울특별시 강남구 삼성로 517 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 23층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 정진문 · 2012.02.24 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,790,000,000원 / 1,790,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,057,189,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2014.09.22 한국씨티은행 근저당 540,000,000원입니다. 그 뒤의 한국씨티은행 48,000,000원 근저당, 이우용 1,200,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족분이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.1% 높고, 최신 거래보다는 낮다
채널리저브의 시세 비교 면적은 84.97㎡이며, 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 전체 8건 실거래 평균은 1,605,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,770,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 1,930,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.94㎡ | 11 | 1,930,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 5 | 1,690,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 5 | 1,690,000,000원 |
| 2024.08 | 84.94㎡ | 18 | 1,590,000,000원 |
| 2023.05 | 84.97㎡ | 3 | 1,440,000,000원 |
| 2023.02 | 84.97㎡ | 18 | 1,400,000,000원 |
| 2022.10 | 84.94㎡ | 12 | 1,290,000,000원 |
| 2022.06 | 84.94㎡ | 18 | 1,810,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 1,770,000,000원 |
현재 최저가 1,790,000,000원은 최근 12개월 평균 1,770,000,000원보다 20,000,000원 높고, 비율로는 101.1%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 반면 최신 거래 1,930,000,000원보다는 140,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,790,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,300,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 이우용 | 1,200,000,000원 | 1,181,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,788,000,000원 중 예상배당은 1,769,700,000원, 미배당은 18,300,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,790,000,000원 | 18,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,432,000,000원 | 372,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,145,600,000원 | 656,256,000원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수는 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 핵심 변화는 권리 인수보다 취득가격 자체입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포스코사거리 북서측 인근이며, 아파트·주상복합·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선릉역·삼성역·삼성중앙역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 13층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 삼성로, 북측 로폭 10미터 내외 도로, 서측 로폭 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 2,010.9㎡, 공시지가는 62,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·테헤란로 지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 채널리저브는 78세대이며 준공일은 2007.01.02입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 기준으로 가격 판단. 전체 평균 16.05억보다 최근 12개월 평균 17.7억과 최신 거래 19.3억을 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 신건 할인 없음. 현재 17.9억은 최근 평균의 101.1%라 최근 평균 대비 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대내역은 미상이므로 실제 점유자는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 아파트로 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 신건에서도 채권 미배당 18,300,000원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 원본 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전에 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 시세와 정밀 비교
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2014년 한국씨티은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 17.9억은 최근 12개월 평균 17.7억보다 높은 가격입니다.
반대로 최신 거래는 19.3억이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.5% 높아, 시장 흐름 자체는 상승 방향입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “17.9억이 싸다”거나 “17.9억이 비싸다”로만 볼 것이 아니라, 최근 평균보다 1.1% 높은 신건 가격과 19.3억까지 올라온 최신 거래를 함께 놓고 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 안전형, 신건 가격은 할인형이 아닙니다.
