서울중앙지방법원 2025타경104074. 서초동 이즈타워 10층 1027호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물이 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 이용 중인 복합 건물로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 곽현숙이며 2018.10.15 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했습니다.
등기상 현재 기준이 되는 권리는 2024.11.27 서초구 압류입니다. 이후 2025.05.30 KB손해보험 가압류 73,000,000원, 2025.10.02 차요중의 강제경매개시결정이 이어지고, 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부가 아니라 2023.10.04 전입한 차요중의 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1337-14 이즈타워 10층 1027호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 사임당로 178 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등이 혼재하는 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제10층 제1027호 · 사용승인일 2006.12.01 |
| 소유자 | 곽현숙 (2018.10.15 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 차요중 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 하나은행 근저당과 여러 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 데이터상 말소기준으로 지정된 것은 2024.11.27 서초구 압류입니다. 그 뒤의 KB손해보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 신고 1명, 보증금이 최대 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차요중 | 2023.10.04 | 미상 | 2025.11.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고로 합산할 대상은 아니며, 실제 임차인 신고는 1명입니다. 다만 차요중은 등기상 현 경매의 채권자와 동일한 이름으로 나타나고, 제공된 검토 메모에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
동일 물건 또는 비교 대상의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 257,000,000원이나 신건 최저가 257,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라 낙찰가 자체보다 실질취득비용이 더 중요합니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금 인수가 확인될 경우에는 그 인수액을 합한 금액으로 가격을 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 73,000,000원 | 73,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 차요중 | 240,000,000원 | 179,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 313,000,000원 중 252,602,000원 배당, 미배당은 60,398,000원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 차요중의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차관계에 따른 실제 인수 여부와는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰은 가격만 낮추고 권리확인은 대신하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 60,398,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 111,078,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 151,622,720원 |
신청채권자 차요중의 청구액은 240,000,000원이고, 신건 가정에서도 예상배당은 179,602,000원에 그칩니다. 1회 유찰 시 128,921,600원, 2회 유찰 시 88,377,280원으로 줄어듭니다. 그러나 이는 채권자 배당의 변화일 뿐, 임차보증금 인수 가능성을 해소하는 근거가 되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서이초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 인근에 지하철 2호선·신분당선 강남역, 북동측 강남대로를 따라 다수의 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,653.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 40,050,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 차요중의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 제출 문건에서 금액 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 현재 단계의 판정은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 관계인 여부 확인. 차요중은 현 경매의 신청채권자와 동일 이름입니다. 가장임차인 여부나 채권·임대차 관계의 실체를 서류로 대조해야 합니다.
- 낙찰가보다 실질취득비용. 대항력 있는 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않으면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 비교자료가 없어 257,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.57억”보다 중요한 한 가지
이 사건은 등기상 후순위 압류·가압류가 복잡한 물건이라기보다, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 임차인 신고가 결론을 좌우하는 유형입니다. 현재 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 그것만으로 권리위험까지 0원이라고 볼 수는 없습니다.
차요중의 전입일은 2023.10.04, 말소기준은 2024.11.27입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 더구나 차요중은 신청채권자와 동일 이름이어서 임차관계의 실체 확인이 선행돼야 합니다. 가격은 그 다음입니다. 실거래 근거도 없는 상태에서 신건 257,000,000원을 싸다고 평가해서는 안 되며, 임차보증금이 확인된 뒤에야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
