서울중앙지방법원 2025타경104211. 종로구 체부동 부원빌라 지하층2호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박정숙이고 2021.02.02. 거래가액 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.06.17. 접수된 국 압류입니다. 이후 한국자산관리공사 가압류, 지방세·공과금 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 “후순위니까 모두 끝”이라고만 보면 안 됩니다. 임차인 김현우의 전입·점유개시는 2021.01.29.로 말소기준권리인 2021.06.17.보다 앞서고, 확정일자도 2020.12.22.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금도 237,000,000원으로 작지 않습니다. 현재 회차 317,000,000원 가정에서는 전액 배당되지만, 유찰이 거듭되면 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104211 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 체부동 168-1 부원빌라 지하층2호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 자하문로1나길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.63㎡ · 지하층 제2호(현황 102호 표시) |
| 소유자 | 박정숙 · 2021.02.02. 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1993.09.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021.06.17. 압류와 선순위 임차인
등기상 현재 소유권 취득일은 2021.02.02.이고, 말소기준은 2021.06.17. 국 압류입니다. 그 뒤 한국자산관리공사 가압류 67,134,585원, 해운대구 압류, 국민건강보험공단 압류, 오케이에프앤아이대부 가압류 45,597,649원, 종로구 압류, 금정세무서장 압류와 2025.10.27. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.29. | 2020.12.22. | 237,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
김현우는 보증기관의 중복신고가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2023.03.17. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 317,000,000원 가정에서는 집행비용 5,238,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 237,000,000원이 전액 배당됩니다.
2회 유찰 시 데이터상 산술 인수액은 37,760,320원으로 표시되지만, 위 포기·말소 조건이 이행되면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 조정해 해석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 3.17억은 최근 거래 3.50억의 90.6%
부원빌라의 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균 392,500,000원에는 2021년의 435,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 표본은 2026.03.의 350,000,000원 1건이며, 이 값이 최신 거래이기도 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.92㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2021.10 | 51.45㎡ | 1 | 435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
현재 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 350,000,000원보다 33,000,000원 낮고, 비율로는 90.6%입니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 최근 거래는 과거 435,000,000원 대비 -19.5% 하락한 수준입니다. 즉 현재의 9.4% 가격 차이를 그대로 “확실한 저가”로 보기는 어렵고, 하락 추세를 반영한 안전마진을 별도로 요구할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 김현우 보증금 | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 67,134,585원 | 67,134,585원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 45,597,649원 | 7,627,415원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 237,000,000원이 전액 배당됩니다. 한국자산관리공사는 67,134,585원 전액 배당되고, 오케이에프앤아이대부는 7,627,415원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차부터는 포기 조건 확인이 더 중요
| 회차 | 매각가 | 산술 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 317,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 253,600,000원 | 0원 | 데이터상 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 202,880,000원 | 37,760,320원 | 포기·임차권 말소 조건 이행 시 실질 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·주변. 서울매동초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 경복궁역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 3층 건물의 지하층 제2호이며 사용승인일은 1993.09.24입니다.
- 현황 표시. 공부상 지하층2호이지만 현황은 102호로 표시돼 있어 입찰 전 현장 호수 특정이 중요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,917,000원/㎡입니다.
- 규모. 부원빌라는 7세대이며, 대상 전용면적은 51.63㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 매수인 인수 0원의 핵심 근거입니다. 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 인식. 김현우의 전입·점유가 2021.01.29.로 말소기준 2021.06.17.보다 빠르다는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 압류 세목과 법정기일을 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 평균 392,500,000원보다 최신·최근 12개월 거래 350,000,000원을 기준축으로 보고, -19.5% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 지하층·현황 102호 확인. 실거래 표본은 1층인데 대상은 지하층이며 공부와 현황 호수 표시에도 차이가 있습니다.
맺으며 — “권리조건은 풀렸지만, 확인할 것이 많은 신건”
이 사건의 표면만 보면 보증금 237,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 현재 회차에서 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 317,000,000원입니다.
가격만 보면 최신 거래 350,000,000원보다 33,000,000원 낮은 90.6% 수준이어서 신건에도 일정한 가격 차이는 있습니다. 다만 거래 추세가 -19.5%이고, 실거래 표본이 2건에 불과하며 대상은 지하층입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공매공고, 공부상 지하층2호와 현황 102호의 차이까지 겹칩니다. 결론은 “임차인 인수는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 권리조건·세금·공매·현황 확인이 필수”입니다.
