서울중앙지방법원 2025타경104231. 종로구 창신동 제이타워 5층 503호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 250,000,000원입니다. 소유자 민시영은 2022년1월7일 매매계약을 원인으로 2022년1월28일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 235,000,000원입니다.
권리 흐름은 단순하지 않습니다. 2023년9월6일 박기균 명의 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 설정됐지만 2023년9월13일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 그보다 뒤인 2024년9월9일 경기신용보증재단 가압류 20,438,627원입니다. 문제는 그보다 앞서 2023년10월4일 등기된 이지유의 주택임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층503호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립) |
| 전용 / 층 | 14.19㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 중 5층 503호 |
| 사용승인 | 2021.05.28 |
| 소유자 | 민시영 · 2022.01.07 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 제이타워 · 48세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’, 미상 임차인은 별도
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 표시돼 있지 않습니다. 따라서 이지유와 김주영을 각각 별개의 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지유 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 / 2022.01.28 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 반환청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 김주영 | 2024.07.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 보증금 확인 필요 |
* 이지유에 한한 판단입니다. 회차 시나리오상 확약이 없다면 1회 유찰 시 38,600,000원, 2회 유찰 시 78,040,000원의 인수 계산액이 발생하지만, 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 이지유의 실질 인수는 0원입니다. 김주영의 보증금 미상 위험은 이 조건과 별개입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 더 중요하다
제이타워의 확인된 실거래는 12건이고 전체 평균은 235,500,000원입니다. 다만 전체 평균에는 2022년 거래 등 과거 가격이 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 중심으로 두기 어렵습니다. 우선해야 할 지표는 최근 12개월 평균 222,500,000원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -6.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 13.44㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 14.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 235,500,000원 |
신건 최저가 250,000,000원은 최신 거래 250,000,000원과는 같지만, 최근 12개월 평균 222,500,000원의 112.4%입니다. 즉 최근 평균을 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -6.6%로 하락 방향입니다. 전체 평균 235,500,000원만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 이지유 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 10,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이지유 보증금 235,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 이지유의 미배당 보증금도 발생하지 않습니다. 총 채권 미배당액은 244,738,627원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 0원 | 이지유 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 38,600,000원 | 이지유 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 78,040,000원 | 이지유 실질 0원* |
* 확약은 이지유에게만 적용합니다. 김주영의 보증금·대항력 최종 판단에 따라 실제 매수인 부담은 별도로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 6호선 동묘앞역 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 동묘앞역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물, 사용승인일 2021.05.28. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m 내외, 남측 및 동측 약 2m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설인 반면 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립)이고, 등기부에는 민간임대주택등기가 있습니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 7,328,000원/㎡, 토지면적 900.0㎡, 지목 대, 상업기타 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -6.6%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이지유 임차보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 김주영 조사. 전입 2024.07.29는 말소기준 2024.09.09보다 빠릅니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 112.4%입니다. 최신 거래와는 같지만 가격 추세가 -6.6%이므로 ‘신건이라 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 매각가 200,000,000원, 2회 유찰 매각가 160,000,000원에서는 이지유의 룰상 인수액이 각각 38,600,000원, 78,040,000원으로 계산되지만 확약 적용 시 이지유 실질 인수는 0원입니다. 김주영 위험은 계속 별도입니다.
- 용도·임대주택 등기. 근린시설 표기, 감정평가상 도시형생활주택 이용, 민간임대주택등기가 함께 존재하므로 건축물대장·등기부·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 조세·배당. 2026.04.21 인천세무서장 압류가 있으며, 예상배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 토지이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 각종 규제의 현재 효력과 경매취득 적용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 지웠지만, 두 개가 남는다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 이지유 235,000,000원 선순위 임차권을 액면 그대로 인수한다고 보면 안 된다는 것입니다. 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 이지유의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 하지만 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 김주영은 말소기준보다 빠른 전입이 있으면서 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 이지유의 확약은 김주영에게 적용되지 않습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 250,000,000원은 최신 거래와 같지만 최근 12개월 평균 222,500,000원의 112.4%이고, 최근 가격 추세는 -6.6%입니다. 단지 경매 통계 역시 평균 5.4회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 가격·환금성 리스크가 남은 사건”으로 보는 것이 일관됩니다.
