서울중앙지방법원 2025타경104246. 강남구 삼성동 우정에쉐르아파트 101동 10층 1004호입니다. 소유자 장민성은 2006년 6월 13일 거래가액 595,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2020년 2월 18일 설정된 키움저축은행 근저당권 1,188,000,000원입니다. 이후 오케이저축은행 근저당 528,000,000원, 최종성 근저당 230,000,000원 및 여러 가압류가 존재하지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 현재 가격과 현장 확인입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 2,340,000,000원인 신건인데, 제공된 단지 실거래는 2022년 8월 131.05㎡ 5층 2,100,000,000원 한 건뿐입니다. 대상 면적은 93.8173㎡로 면적 일치가 되지 않으므로, 111.4%라는 수치는 가격 방향을 경계하는 참고치로는 쓸 수 있어도 동일 조건 시세로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104246 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 3-8 우정에쉐르아파트 101동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 대상면적 93.8173㎡ · 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 10층건 내 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 장민성 (2006.06.13. 소유권이전 · 거래가액 595,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,340,000,000원 / 2,340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 1,020,721,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2020년 키움저축은행이 말소기준
핵심은 을구 24번 키움저축은행 근저당권입니다. 2020.02.18 설정, 채권최고액 1,188,000,000원으로 말소기준권리가 되고, 그 뒤 설정된 오케이저축은행 근저당 528,000,000원과 최종성 근저당 230,000,000원, 빛과전자·엠지캐피탈·소상공인시장진흥공단· 오케이캐피탈의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 111.4%, 그러나 비교표본 면적이 다르다
우정에쉐르는 총 40세대, 사용승인일은 2003.06.03입니다. 제공된 실거래 표본은 2022.08 한 건이며, 전용 131.05㎡·5층·2,100,000,000원입니다. 대상 면적은 93.8173㎡로 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 131.05㎡ | 5 | 2,100,000,000원 |
| 비교값 | 131.05㎡ | 1건 | 2,100,000,000원 |
현재 최저가 2,340,000,000원은 제공된 비교값 2,100,000,000원의 111.4%입니다. 따라서 현재 자료만으로 신건을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 대상 면적과 불일치하므로, 이 비율만으로 정확한 적정가를 확정하는 것도 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 1,188,000,000원 | 1,188,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최종성 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 빛과전자 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 75,663,107원 | 75,663,107원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,929,293원 | 23,929,293원 |
| 7. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 20,492,904원 | 20,492,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,114,696원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 기준 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여금은 48,114,696원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,340,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,872,000,000원 | 415,205,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,497,600,000원 | 785,861,304원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인이 채권 부족액을 떠안는 구조가 아니라, 후순위 채권자의 배당 부족이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구청역 남동측 인근으로 아파트 단지, 다세대·연립주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선·수인분당선 강남구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 10층건의 10층 1004호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 남측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 우정에쉐르 40세대, 사용승인일 2003.06.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 재확인. 현재 비교자료는 2022.08 거래 1건이고 면적도 131.05㎡로 대상 93.8173㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 조사 당시 폐문부재였습니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 점유자·전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 바탕으로 평가됐습니다. 실제 이용상태와 일부 차이가 있을 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.02.18 키움저축은행 근저당이며 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 토지거래 규제 확인. 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 보수적으로”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2020.02.18 키움저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현존 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현재 최저가 2,340,000,000원은 제공된 실거래 비교값 2,100,000,000원의 111.4%이고, 그 거래마저 대상과 면적이 다릅니다. 동시에 임대관계와 내부상태가 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 통과, 신건 가격과 점유는 추가 확인”입니다.
