서울중앙지방법원 2025타경104297. 서울 동작구 대방동 보라매코오롱하늘채아파트 101동 4층 406호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적 비교 기준은 84.7㎡, 내부는 방3·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 등으로 구성됩니다. 건물은 19층이며 대상은 4층입니다. 현재 소유자는 김덕종·이지영 각 2분의 1 공유이고, 2020.08.05 매매를 원인으로 거래가액 865,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2020.12.21 설정된 중소기업은행 근저당권 168,000,000원입니다. 제공된 권리분석상 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 다수의 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104297 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 509 보라매코오롱하늘채아파트 101동 4층406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 등 · 19층 중 4층 |
| 소유자 | 김덕종 2분의 1 · 이지영 2분의 1 · 2020.08.05 매매 · 거래가액 865,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,041,000,000원 / 1,041,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 보라매코오롱하늘채 · 200세대 · 2005.09.16 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 등록 내역은 없습니다. 따라서 배당계산상 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 89.3%
동일 단지·동일 면적 84.7㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,067,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 1,165,833,333원, 최신 거래는 2026.06 1,350,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +20.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.7㎡ | 2 | 1,350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.7㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 8 | 1,015,000,000원 |
| 2025.07 | 84.7㎡ | 3 | 1,030,000,000원 |
| 2025.06 | 84.7㎡ | 4 | 1,000,000,000원 |
| 2025.04 | 84.7㎡ | 15 | 1,015,000,000원 |
| 2025.04 | 84.7㎡ | 12 | 965,000,000원 |
| 2025.01 | 84.7㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2024.07 | 84.7㎡ | 14 | 985,000,000원 |
| 2024.07 | 84.7㎡ | 1 | 899,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.7㎡ | 6건 | 1,165,833,333원 |
신건 최저가 1,041,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.3%입니다. 전체 실거래 평균과 비교한 수치는 97.5%이지만, 이번 사건은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요한 기준입니다. 최신 2026.06 거래 1,350,000,000원도 현재 최저가보다 높고, 최근 추세 역시 +20.3%로 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,041,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,810,000원 |
| 을구 34번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 을구 35번 근저당권 · 중소기업은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 23,882,592원 | 23,882,592원 |
| 갑구 16번 가압류 · 현대카드주식회사 | 18,408,451원 | 18,408,451원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 106,000,000원 | 106,000,000원 |
| 갑구 18번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,622,908원 | 33,622,908원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 24,633,712원 | 24,633,712원 |
| 갑구 21번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 121,272,673원 | 121,272,673원 |
| 갑구 22번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 6,879,908원 | 6,879,908원 |
| 갑구 23번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,059,159원 | 23,059,159원 |
| 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 47,932,337원 | 47,932,337원 |
| 갑구 25번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 11,322,043원 | 11,322,043원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,413,378원 | 21,413,378원 |
| 갑구 27번 가압류 · 중소기업은행 | 11,160,172원 | 11,160,172원 |
| 갑구 28번 가압류 · 신용보증기금 | 8,945,591원 | 8,945,591원 |
| 갑구 29번 가압류 · 주식회사우리카드 | 21,649,961원 | 21,649,961원 |
| 갑구 17-1번 가압류 | 101,123,288원 | 101,123,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,883,827원 |
가정 매각가 1,041,000,000원에서는 배당표상 채권자 총 청구액 1,013,306,173원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,883,827원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 12,810,000원으로 반영돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,041,000,000원 | 1,013,306,173원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 832,800,000원 | 822,072,000원 | 191,234,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 666,240,000원 | 657,177,600원 | 356,128,573원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰자에게 미배당 채무가 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선·신림선 보라매역 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 7호선·신림선 보라매역과 7호선 신대방삼거리역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스트지붕 19층 건물이며 도시가스보일러 난방, 상·하수도, 위생설비, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 남동측 약 13m, 서측·북측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 7,606,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 1,067,416,666원보다 최근 12개월 평균 1,165,833,333원과 최신 거래 1,350,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 신건 가격. 최저가 1,041,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.3%입니다. 가격 메리트가 이미 일부 반영된 구간입니다.
- 점유관계. 임차인 등록 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·명도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2020.12.21 중소기업은행 근저당권 168,000,000원이 말소기준으로 정리돼 있으므로 등기부 원본과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 후순위 권리. 다수의 가압류·압류가 존재하지만 제공된 권리분석상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당 외 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 지정기간이 2026.12.31까지 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 보이는 신건
이 사건은 제공된 권리분석 기준으로 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 동시에 신건 최저가 1,041,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 1,165,833,333원의 89.3%이며, 최근 거래 추세는 +20.3%, 최신 거래는 1,350,000,000원입니다. 즉 이번 물건은 권리 인수 부담은 낮고 최근 시세 대비 가격도 낮은 편이라는 점이 핵심입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단의 마지막 확인사항은 실제 점유관계입니다.
