서울중앙지방법원 2025타경104329. 강남구 자곡동 강남유탑유블레스 9층 9-비-923호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 소유자 이용진은 2018.10.15 매매를 원인으로 2018.10.16 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 현재 등기된 일반 담보권이 아닙니다. 과거 우리은행·전석진·이태희의 근저당과 농심켈로그의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 지금 낙찰자가 봐야 하는 것은 김도혜의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.01.10, 전입·점유개시는 2023.01.26, 확정일자는 2023.01.10이며 임차보증금은 175,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 9층 9-비-923호 · 도로명 서울특별시 강남구 자곡로 180 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제9층 제9-비-923호 |
| 소유자 | 이용진 · 2018.10.16 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 195,395,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
말소기준은 2025.11.07 강제경매개시결정입니다. 김도혜의 임차관계는 전입 2023.01.26·확정일자 2023.01.10이고, 임차권등기는 2024.09.12에 이뤄졌습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위이고, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 임차권을 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김도혜 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2023.01.26 / 2023.01.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 비고상 김도혜의 임차보증금반환채권 양수인이며 대항력과 우선변제권을 승계한 것으로 기재돼 있습니다. 이를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 2,264,000원 | 178,264,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 36,971,200원 | 177,771,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 64,736,960원 | 177,376,960원 |
1회·2회 유찰 구간에서는 임차보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 떨어질수록 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 커지기 때문에, 최저가만 내려간다고 실제 매입원가가 같이 내려가지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 반드시 낙찰가 + 미배당 인수액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김도혜 보증금 | 175,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 195,395,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 임차보증금 중 172,736,000원이 배당되고 2,264,000원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다. 신청채권자 청구액 195,395,796원은 예상배당 0원이며 미배당 195,395,796원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울자곡초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트 단지, 업무시설, 주거용 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 등재돼 있고 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25m, 남서측 및 남동측 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재는 178,264,000원, 1회 유찰 시 177,771,200원, 2회 유찰 시 177,376,960원으로 계산해 비교해야 합니다.
- 임차권 승계. 김도혜 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 부족분은 매수인이 인수합니다.
- 양수 관계 확인. 한국주택금융공사가 김도혜의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 원본 매각물건명세서와 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 공부상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·대출·세금 조건을 점검해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 직전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 보증금 인수형
이 물건은 낙찰가 숫자만 보면 신건 176,000,000원에서 1회 유찰 140,800,000원, 2회 유찰 112,640,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 김도혜의 대항력 있는 보증금 175,000,000원이 말소기준보다 앞서기 때문에, 배당 부족분은 낙찰자에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득은 현재 178,264,000원, 1회 유찰 177,771,200원, 2회 유찰 177,376,960원입니다.
실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 권리 구조만 놓고 보면 결론은 분명합니다. 이 사건은 최저가가 내려가도 실질취득액이 거의 내려가지 않는 대항력 임차보증금 인수형입니다. 응찰 판단은 최저가가 아니라 반드시 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
