춘천지방법원 2025타경554. 평창군 봉평면 무이리 358의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 다가구주택(펜션용)이며, 일반목구조 목재트러스 위 합판 2층 건물입니다. 토지는 857㎡, 지목은 대, 계획관리지역이고 현재 최저매각가격은 감정가 407,312,000원에서 139,708,000원까지 내려와 있습니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2011년 강릉남부새마을금고 근저당 245,000,000원이 말소기준이고, 2013년 신용창 근저당 100,000,000원은 2015년 이미 말소됐습니다. 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 358 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(펜션용) |
| 건물 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 358 주건축물제1동 · 일반목구조 목재트러스 위 합판 2층 |
| 토지 | 857㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 75,200원/㎡ |
| 소유자 | 임정엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 407,312,000원 / 139,708,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 169,193,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준인 강릉남부새마을금고 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 가정 매각가에서 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 내려온 이유를 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 139,708,000원으로 감정가 407,312,000원의 34.3%입니다. 다만 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 권리 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 반복 유찰은 펜션용 다가구주택·토지라는 물건 특성과 환금성을 가격 판단에 함께 반영해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 139,708,000원 | 136,952,088원 | 108,047,912원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 97,795,600원 | 95,635,279원 | 149,364,721원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 68,456,920원 | 66,824,695원 | 178,175,305원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 강릉남부새마을금고의 미배당액은 108,047,912원 → 149,364,721원 → 178,175,305원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 근저당권자의 회수 부족분이고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,912원 |
| 1. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 245,000,000원 | 136,952,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 139,708,000원 가정 시 집행비용 2,755,912원을 제외한 136,952,088원이 강릉남부새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 108,047,912원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·현장조건 — 권리보다 물건 자체를 확인할 사건
- 이용상태. 건물은 다가구주택이며 펜션용으로 이용됩니다.
- 주위환경. 평창군 봉평면 무이리 소재 본동 서측 인근으로, 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 토지. 면적 857㎡, 지목 대, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공장설립승인지역·영농여건불리농지에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 75,200원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 목재트러스 위 합판(아스팔트슁글마감) 2층 건으로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 온수난방설비·수세식 위생설비·급수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 목록 1이 지적경계불분명으로 기재돼 있으므로 경계·점유범위·현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 수목, 데크시설이 포함된 매각범위를 감정평가서와 현황에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 펜션용 다가구주택과 토지의 실제 거래·수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰됐고 농촌지대·펜션용이라는 특성이 있으므로 향후 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 현재 계산상 인수액도 0원이지만 입찰 전 최신 등기부와 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태. 펜션용 다가구주택의 실제 관리상태, 설비, 데크시설, 수목 및 토지 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장 확인 후”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2011년 강릉남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 매각으로 남는 권리는 없으며 임차인도 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 감정가 407,312,000원이 3회 유찰돼 139,708,000원까지 내려왔고, 물건은 펜션용 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 목록 1은 지적경계불분명, 주변은 순수 농촌지대이며 대중교통도 다소 불편합니다. 따라서 “권리가 깨끗하니 34.3%면 싸다”라고 단순화하면 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 현장조건·환금성·실제 시장가격 확인이 승부처입니다.
