춘천지방법원 2025타경554. 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 358 소재 주건축물제1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택(펜션용)이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 말소기준은 2011년 12월 30일 강릉남부새마을금고 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 2013년 신용창 근저당권은 2015년 4월 23일 해지로 말소되어 권리표에는 등장하지만 현재 권리 리스크로 보기는 어렵습니다.
명세서에 적힌 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리나 임차보증금 인수는 확인되지 않습니다. 다만 이 물건의 본질은 권리 난도보다 물건 성격입니다. 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대이고, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 매수 후 실사용·운영·재매각 가능성을 숫자보다 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 358 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(펜션용) |
| 소유자 | 임정엽 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 407,312,000원 / 199,583,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉남부새마을금고 / 169,193,460원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 없다
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이고, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 말소기준은 2011년 강릉남부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2013년 신용창 근저당권은 등기 내역상 2015년 4월 23일 해지로 말소되어, 낙찰자가 인수할 후순위 근저당으로 보지는 않습니다.
② 임차인·인수 판단
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 내역 없음 | 실제 임차인 0명 |
| 대항력 | 보증금·전입·확정일자 신고 내역 없음 | 대항력 임차인 인수 없음 |
| 매수인 인수 | 매각물건명세서 명시 인수권리 해당사항없음 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 199,583,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,594,162원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 강릉남부새마을금고 | 245,000,000원 | 195,988,838원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신용창 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 199,583,000원 기준 채권자 총 채권 345,000,000원 중 195,988,838원만 배당되고, 미배당은 149,011,162원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 199,583,000원 | 195,988,838원 | 149,011,162원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 139,708,100원 | 136,952,187원 | 208,047,813원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 97,795,670원 | 95,635,348원 | 249,364,652원 | 0원 |
신청채권자 강릉남부새마을금고의 청구액은 169,193,460원입니다. 현재 회차에서는 예상배당 195,988,838원으로 신청채권자 청구액이 충족되는 구조지만, 3회 유찰 시나리오에서는 예상배당 136,952,187원으로 신청채권자 청구액에 미달합니다. 유찰이 더 진행될수록 배당 구조는 악화되지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 봉평면 무이리 소재 “본동” 서측 인근. 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 다가구주택이며, 괄호로 펜션용이라고 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 일반목구조 목재트러스 위 합판, 아스팔트슁글 마감 2층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 온수난방설비, 수세식 위생설비, 급수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지이며, 지목은 대, 토지면적은 857.0㎡, 공시지가는 75,200원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 아파트식 접근 금지. 사건 용도는 기타 + 토지, 이용상태는 다가구주택(펜션용)입니다. 표준화된 환금성보다 개별 물건성 검토가 우선입니다.
- 경계 확인. 명세서 비고에 목록 1은 지적경계불분명이라고 적혀 있습니다. 현황 경계와 공부상 경계를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 실제 구조·사용가치·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 데크·수목 포함 가격. 감정평가액과 최저매각가격은 지상 수목 및 건물 데크시설을 포함한 가격입니다.
- 대중교통·운영성. 차량접근은 가능하지만 대중교통 이용이 다소 불편합니다. 펜션용 운영 또는 재매각 계획이라면 수요 접근성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 까다롭다”
이 사건은 임차인 0명, 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 결론을 가격 할인만으로 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 순수 농촌지대의 다가구주택(펜션용)이고, 지적경계불분명·제시외 건물 포함·데크시설 및 수목 포함 가격이라는 확인 포인트가 붙어 있습니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적 검토. 이 물건의 승부처는 권리보다 현장성입니다.