창원지방법원 2024타경116566. 김해시 부곡동 투투스빌딩1관 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 현황 공실입니다. 등기부에서 현재 경매의 말소기준이 되는 권리는 2015년 7월 27일 설정된 주식회사경남은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2025년 4월 28일 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
소유권은 2024년 6월 8일 상속을 원인으로 권석규에게 이전되어 2025년 3월 20일 등기됐습니다. 경매개시결정의 채권자는 유아이제삼십팔차유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인이 주식회사 경남은행으로 표시돼 있습니다. 권리 인수 측면은 단순하지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린생활시설이므로 가격 판단은 권리 안전성과 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유로 180, 3층301호 (부곡동,투투스빌딩1관) |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(현황:공실) |
| 소유자 | 권석규 · 2024.06.08 상속, 2025.03.20 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.27 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황:공실)이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 보증금이나 확정일자를 전제로 대항력을 단정할 수는 없습니다. 등기상 경매와 직접 연결되는 말소기준권리는 2015.07.27 경남은행 근저당권이며, 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 시세 가점 없이 배당구조로 본다
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 93,000,000원인 신건입니다. 이 사건에서는 근린생활시설의 실거래 비교값을 근거로 가격 우위를 판단하지 않고, 제공된 회차별 매각가와 배당 부족액만 비교합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 30,926,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 74,400,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 12,660,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 59,520,000원 | 58,048,640원 | 1,951,360원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 60,000,000원의 채권이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰해 매각가가 59,520,000원으로 내려가면 채권 배당액은 58,048,640원, 미배당은 1,951,360원이 됩니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,074,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,926,000원 |
현재 최저가 93,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 2,074,000원, 근저당권 60,000,000원 배당 후 소유자 잔여는 30,926,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 월산중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골조 및 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측 대로2류, 북서측 중로1류, 남서측 중로3류와 각각 접합니다.
- 토지. 세로장방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 879.5㎡, 공시지가는 2,003,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(근린생활시설)·지구단위계획구역(장유지구)에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유와 출입 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권리 최종 대조. 현재 확인된 임차인은 없으나, 매각물건명세서와 현황조사서의 최종 기재를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 93,000,000원입니다. 근린생활시설은 권리 인수 0원과 가격 매력을 동일시하지 말아야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 74,400,000원에서는 미배당 0원, 2회 유찰 59,520,000원에서는 미배당 1,951,360원으로 계산됩니다.
- 공실 비용 점검. 현황 공실인 만큼 관리비 체납, 내부 상태, 재임대 가능성과 실제 이용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.07.27 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인은 없으며 감정평가 당시 현황도 공실입니다. 따라서 등기상 권리 인수 위험은 낮은 편입니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 93,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로, 실질취득 93,000,000원이 실제 거래가치에 비해 유리하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증 전 보류. 공실 상태와 상권·임대 가능성·현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
