수원지방법원 2023타경12349. 용인시 기흥구 영덕동 1068-6의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 423.3㎡, 건물은 2016.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 감정평가상 2층·3층·4층에 각각 다가구주택 2가구가 있고 옥탑층에는 제시외 주택 1가구가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물(옥탑)도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2016.02.19 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 추가 근저당권 480,000,000원이 있고, 2022.02.25 국중선 근저당권 65,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정·김선미 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경12349 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1068-6 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1층 필로티 주차장·계단실 / 2층 다가구주택 2가구 / 3층 다가구주택 2가구 / 4층 다가구주택 2가구 / 옥탑층 제시외 주택 1가구 |
| 토지 | 대 · 423.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,650,000원/㎡ |
| 소유자 | 임종인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,920,584,800원 / 941,086,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 524,092,626원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2016.02.19 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 서울경기양돈축산업협동조합의 을구 2번 근저당권 480,000,000원, 2022.02.25 국중선 근저당권 65,000,000원, 2023년 이후 가압류와 압류, 2023.12.01 임의경매개시결정, 2024.01.17 김선미 주택임차권은 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 분석 — 대부분 후순위, 국중선만 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채선병 | - | 2021.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민대연 | 201호 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정연욱 | 202호 | 2022.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재진 | 302호 | 2020.04.21 | 2021.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선미 | 도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ을 순차적으로 연결한 선내 301호 72㎡ | 2021.12.21 | 2021.12.21 | 280,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고인정 | - | 2020.04.21 | 2020.04.01 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 국중선 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
채선병·민대연·정연욱·김재진·김선미·고인정은 확인된 전입일이 모두 2016.02.19 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김선미는 임차보증금 280,000,000원, 임대차계약일 2021.11.02, 점유개시일 2021.12.20, 주민등록 및 확정일자 2021.12.21이며 2024.01.17 주택임차권등기가 되어 있으나 이 역시 말소기준보다 후순위입니다.
반면 국중선은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 되고, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다. 배당요구는 2024.02.02 접수되어 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 1,920,584,800원, 현재 최저매각가는 941,086,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 658,760,200원(감정가 34%), 4회 유찰 시 461,132,140원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 941,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,810,860원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 국중선 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,877,937원 | 9,877,937원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서민금융진흥원 | 2,700,025원 | 2,700,025원 |
| 갑구 12번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 66,043,540원 | 66,043,540원 |
| 갑구 13번 가압류 · 박현철 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,653,638원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권자 총 청구액은 857,621,502원, 총 예상배당액도 857,621,502원이며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 71,653,638원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석현초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지·공원 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 중부대로 등 간선도로 접근성은 무난합니다.
- 건물. 2016.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생설비·급배수 및 급탕설비·도시가스보일러 난방설비·엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 423.3㎡의 대지로 평지·세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 용도지역은 제2종전용주거지역입니다.
- 계획·규제. 도시지역·제2종전용주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 제시외 건물. 옥탑층 주택 1가구가 제시외 건물로 확인되며 매각물건명세서상 일괄매각에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국중선 점유관계. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가장임차인 가능성. 국중선은 등기부상 근저당권자와 동일한 이름이므로 실제 임대차 관계인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 각 가구 보증금. 채선병·민대연·정연욱·김재진의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도와 관련된 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 김선미 임차권. 임차보증금 280,000,000원이며 전입·확정일자 2021.12.21로 말소기준보다 후순위입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라도 실거래 시세가 없어 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 다가구주택의 실제 거래·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 제시외 옥탑. 옥탑 주택 1가구가 일괄매각에 포함되는 만큼 현황·면적·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 49%보다 미상 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준이 2016.02.19로 매우 앞서 있고, 확인된 임차인 대부분이 2020년 이후 전입해 등기·전입 순위만 보면 비교적 정리된 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 다가구주택에서는 한 명의 미상 임차인이 전체 판단을 바꿀 수 있습니다. 국중선의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 근저당권자와 동일한 이름이라는 점도 점유 실체 확인이 필요한 이유입니다. 또 현재 가격은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “반값”이라는 표현만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 후순위 권리는 정리형, 미상 임차인은 확인형, 가격은 검증형. 이 세 가지를 분리해 접근해야 하는 사건입니다.
