춘천지방법원 2025타경615. 영월군 한반도면 쌍용리 ‘삽둔마을’ 안에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층이고 실제 이용상태도 단독주택입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 205.0㎡의 평지·사다리형이며 계획관리지역에 속합니다.
가격은 감정가 141,368,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 69,271,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 가격의 적정성은 현장 상태와 인근 단독주택·토지 거래 확인을 전제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경615 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 한반도면 쌍용리 779-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 205.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 나숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 141,368,000원 / 69,271,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한반도농업협동조합 / 69,663,092원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2018.07.12 한반도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며 토지 쌍용리 779-12와 공동담보로 설정돼 있습니다. 2025.04.14 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 이후 농업협동조합중앙회가 40,000,000원을 대위변제해 기존 근저당권 일부를 이전받았지만, 이는 새로운 선순위 권리를 만든 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 일부 이전입니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유라 | 본건 기호1번 전부 | 2024.08.08 | 2025.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
서유라의 전입신고일은 2024.08.08로 말소기준권리인 2018.07.12 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.05.12에 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,646,878원 |
| 2. 근저당 · 한반도농업협동조합 | 90,000,000원 | 67,624,122원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,271,000원 가정에서 근저당권자는 67,624,122원을 배당받고 22,375,878원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 구조 — 49%지만 시세판단은 별개
현재 최저가는 69,271,000원으로 감정가 141,368,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 48,489,700원, 다시 유찰되면 33,942,790원까지 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 69,271,000원 | 67,624,122원 | 22,375,878원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,489,700원 | 47,216,885원 | 42,783,115원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,942,790원 | 32,931,820원 | 57,068,180원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층입니다.
- 주위환경. 영월군 한반도면 쌍용리 ‘삽둔마을’ 내에 위치하고, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 205.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 32,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경계 위험. 매각물건명세서에 목록 1의 지적경계불분명이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 목록 1은 지적경계가 불분명하므로 현황 경계, 점유 범위, 담장·진입로 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 점유자 보증금. 서유라는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 건물 상태를 직접 비교해야 합니다.
- 대중교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편하므로 실수요·재매각 시 수요층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.07.12 한반도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 점유자 서유라의 전입은 2024.08.08로 늦어 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 어려움은 권리가 아니라 물건 자체에 있습니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없고, 농촌 단독주택·토지에 지적경계불분명까지 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘49%라서 싸다’가 아니라 경계·건물 현황·점유·인근 시세를 직접 검증한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
