울산지방법원 2024타경113532. 양산시 물금읍 범어리 양산물금대방노블랜드아파트1차 115동 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층입니다. 소유자는 정재진입니다. 권리분석의 기준점은 2016.08.11. 설정된 우리은행 근저당권 190,800,000원으로, 이후 권리들은 매각에 따라 정리되는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 252,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 248,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 253,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 101.5%로 평균보다 높은 반면, 최신 거래보다는 소폭 낮은 수준이어서 신건에서 뚜렷한 가격 할인으로 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경113532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 신주1길 46, 115동 4층401호 (양산물금대방노블랜드아파트1차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9948㎡ · 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정재진 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에이파이낸셜대부 주식회사 / 69,892,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준권리는 2016.08.11. 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.07.26. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 에이파이낸셜대부의 담보권 및 전세권, 서울보증보험·케이카캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 기준권리보다 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고 최신 거래와 비슷하다
양산물금대방노블랜드1차는 1,414세대, 사용승인일은 2014-04-25입니다. 비교 대상 전용면적은 59.9948㎡이고, 최근 12개월 동일 평형 거래 12건의 평균은 248,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 258,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 248,250,000원 |
최근 거래 범위는 230,000,000원~265,000,000원, 최근 12개월 평균은 248,250,000원입니다. 최저매각가 252,000,000원은 최근 평균 대비 101.5%입니다. 반면 가장 최근인 2026.08. 거래가는 253,000,000원으로 현재 최저가와 거의 같은 구간입니다. 따라서 최근 평균보다 싸다는 근거는 없고, 최신 거래를 기준으로도 할인폭이 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 190,800,000원 | 190,800,000원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 20,119,702원 | 20,119,702원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 11,749,642원 | 11,749,642원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 2,458,448원 | 2,458,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,544,208원 |
252,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 230,127,792원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 17,544,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 물금고등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 규모. 양산물금대방노블랜드1차는 1,414세대이고 사용승인일은 2014-04-25입니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류·소로2류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 관련 지정도 있습니다.
- 공시지가. 1,503,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 평형 최근 12건이 230,000,000원부터 265,000,000원까지 거래되어 실거래 표본이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 248,250,000원의 101.5%입니다. 평균 대비 할인 매물로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 함께 보기. 2026.08. 최신 거래는 253,000,000원으로 현재 최저가와 유사합니다. 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원으로 제시되어 있어 신건과 유찰 후 가격 차이가 큽니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·인도 가능 여부를 확인하세요.
- 후순위 담보권 변동 확인. 에이파이낸셜대부 관련 근저당권에는 이후 권리이전·근질권 설정 등 변동이 이어져 있어 입찰 전 최신 등기 원본을 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기초로 한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 2016.08.11. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액이 없는 쪽에 가깝습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유·명도는 반드시 확인해야 합니다.
가격에서는 신중함이 필요합니다. 신건 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 248,250,000원보다 높아 최근 평균 대비 가격 메리트가 없습니다. 다만 최신 거래 253,000,000원과는 비슷한 수준입니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리 가능, 신건 가격은 보수적으로 접근이라는 결론이 적절합니다.
