울산지방법원 2024타경119370. 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 997-4, 997-22, 997-26과 관련된 건물·토지로, 감정평가상 이용상태는 사무실·캐노피입니다. 토지는 주유소용지·상업용으로 조사됐고 514.0㎡, 평지·사다리형, 광대로한면 조건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,920,175,220원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2018년 9월 14일 설정된 청량농업협동조합 근저당권입니다. 이전의 하나은행·대양석유 등 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 이후 남아 있는 청량농업협동조합 근저당들과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119370 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 997-4, 997-22, 997-26 · 울산광역시 울주군 청량읍 온산로 606 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실·캐노피 |
| 소유자 | 강창화 |
| 토지 | 주유소용지 · 상업용 · 514.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 2,920,175,220원 / 2,920,175,220원 (신건) |
| 청구금액 | 289,952,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
현재 소유자는 강창화입니다. 2018.09.14 청량농업협동조합의 을구 10번 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 을구 11번 근저당권도 설정됐습니다. 이후 을구 16번·19번 청량농업협동조합 근저당권과 신용보증기금·서울보증보험·토스뱅크· 울산신용보증재단 등의 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 2,920,175,220원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
토지는 공시지가 881,300원/㎡, 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용이며 자연녹지지역과 제2종일반주거지역·광로3류 저촉 사항이 확인됩니다. 건물은 사무실과 캐노피로 이용되고 있어 일반 주거용 부동산과 달리 수익성·영업 적합성·대체수요까지 함께 검토해야 실제 환금성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,920,175,220원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,601,752원 |
| 을구 10번 근저당권 · 청량농업협동조합 | 1,287,000,000원 | 1,287,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 청량농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 청량농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 19번 근저당권 · 청량농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 352,000,000원 | 352,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 53,050,889원 | 53,050,889원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 98,040,822원 | 98,040,822원 |
| 갑구 7번 가압류 · 청량농업협동조합 | 49,111,458원 | 49,111,458원 |
| 갑구 8번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 138,395,563원 | 138,395,563원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 울산신용보증재단 | 16,256,000원 | 16,256,000원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 청량농업협동조합 | 289,952,358원 | 103,918,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 3,074,607,090원, 배당액은 2,888,573,468원으로 186,033,622원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청량교 북측 인근으로 근린상가·창고·주유소 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사무동은 철근콘크리트구조 스라브지붕, 캐노피는 철골조 칼라강판지붕입니다. 사용승인일자는 1995.10.12와 2003.06.10입니다.
- 토지. 514.0㎡ 주유소용지로 상업용 이용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 881,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 광로3류 저촉 및 가축사육제한구역 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 2,920,175,220원을 시장가로 그대로 받아들이지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 점유 확인. 임대사항이 미상으로 조사돼 실제 점유자·임대차·명도 난도는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위와 후순위 배당액을 정확히 볼 수 있습니다.
- 비주거 환금성. 사무실·캐노피와 토지의 결합 물건이므로 주거용처럼 단순 비교하지 말고 영업 활용도와 대체 매수층을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·광로3류 저촉 및 가축사육제한구역 조건을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·점유 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.09.14 청량농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 사무실·캐노피와 토지로 구성된 비주거형 자산이고, 감정가를 검증할 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 여기에 임대사항 미상, 국세·지방세 압류까지 있어 권리만 보고 신건 가격에 바로 응찰할 유형은 아닙니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·세금은 추가 확인입니다.
