창원지방법원 2025타경566. 김해시 생림면 안양리 1065의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 작물재배사, 관리사, 저온창고, 사무실, 창고, 저온저장고와 2층 단독주택이 함께 존재하는 복합형 부동산입니다. 말소기준권리는 2019.03.05. 대동농업협동조합 근저당권 240,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 등기만 보고 “안전한 물건”으로 결론 내리기는 어렵습니다. 목록 1 토지는 공부상 지목이 답이고, 현황은 답기타(작물재배사 부지)입니다. 매각조건상 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다. 또한 감정평가 조사에서는 본건이 김해시 생림면 안양리 1059번지의 전기와 지하수를 끌어다 사용하는 것으로 확인됐고, 해당 토지는 2025타경567로 별도 경매 진행 중입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원

말소기준은 2019.03.05. 을구 4번 대동농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 2021.03.26. 300,000,000원, 2021.12.02. 300,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.06.30. 임의경매개시결정 이후 10,089,627원·271,723,807원·74,601,655원의 가압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격·회차 시나리오 — 시세 비교는 유보

이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 확인할 수 있는 것은 회차별 매각가와 채권 미배당 변화입니다.

현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 전체 채권 1,196,415,089원이 모두 배당되는 것으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시에는 202,914,372원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제라는 점을 구분해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,571,813,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,196,415,089원이 전액 배당되고 소유자 교부액 357,279,781원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 농지·시설 이용 리스크 — 이 사건의 핵심

• 토지 현황. 토지면적 2,789.7㎡, 공부상 지목은 답이고 현황은 답기타(작물재배사 부지)입니다.
• 건물 이용. 기호(2~5,7)는 작물재배사, 기호(6)는 작물재배사·관리사·저온창고, 기호(9)는 1층 사무실·창고·저온저장고·계단실과 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
• 제시외·기계기구. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
• 설비. 기호(2~7)에 냉난방설비, 기호(6)에 저온창고, 기호(9)에 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 농림지역이며 농업진흥구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 보전관리지역에 접합니다.
• 공시지가. 119,600원/㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 생림면 안양리 소재 창암마을 서측 인근으로, 주변은 농가·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 형태. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 이용 특성. 토지와 작물재배사, 저온창고, 관리사, 사무실, 창고, 단독주택이 결합된 복합형 물건이라 용도 적합성과 실제 운영 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 여부는 판단을 유보해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 1 토지에 대한 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구가 포함되므로 실제 현황과 매각 대상의 일치를 확인하세요.
• 전기·지하수. 안양리 1059번지에서 끌어다 사용하는 전기·지하수의 시설 위치, 권원, 낙찰 후 계속 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 실제 점유. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자와 사용자를 확인하세요.
• 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역의 제한이 현재 이용 및 향후 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가나 유찰가만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 현지 거래와 수익성을 별도로 검증하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 취득 조건은 단순하지 않다”

이 사건은 등기상으로는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2019.03.05. 대동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다.

목록 1 토지의 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 작물재배사·저온창고·사무실·창고·단독주택이 섞인 이용 상태, 제시외 건물과 기계기구를 포함한 일괄매각, 그리고 별도 경매 중인 안양리 1059번지에서 전기·지하수를 끌어다 쓰는 상황까지 확인해야 합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않으므로 신건 최저가를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 단계가 아닙니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 유보, 농취증과 시설 운영관계는 필수 확인. 이 세 가지가 창원지방법원 2025타경566의 핵심입니다.