창원지방법원 2025타경594. 진해구 풍호동 디에스아이존빌 104동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이동헌 지분 4분의 3, 이은경 지분 4분의 1입니다. 2018.10.05. 이동헌·이종순이 거래가액 188,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 36,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 박재선의 근저당권 75,000,000원과 2025.07.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 적혀 있습니다. 확인된 임차인 자료는 없고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원이지만, 점유·임대차 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 가격 판단의 중심은 권리보다 신건 최저가와 최근 실거래의 괴리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경594 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-101 디에스아이존빌 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 내 3층 302호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이동헌 4분의 3 · 이은경 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,519,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2018.10.05. 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 36,000,000원입니다. 이후 존속하는 박재선 근저당권 75,000,000원과 2025타경594 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·진해농업협동조합 근저당과 이은경 지분에 설정됐던 현대부동산연구소·박정욱 근저당 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 115.9%
디에스아이존빌 실거래 자료는 12건이며 전체 평균은 210,708,333원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 203,700,000원, 최신 거래는 2026.06. 186,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 76.22㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2026.05 | 76.22㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2026.05 | 84.61㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 84.61㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 76.22㎡ | 2 | 194,500,000원 |
| 2025.03 | 76.22㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 84.61㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2024.09 | 76.22㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 76.22㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 84.61㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2024.06 | 84.61㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2024.06 | 84.61㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 203,700,000원 |
신건 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.9%입니다. 최신 거래 186,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 전체 12건 평균 210,708,333원과 비교해도 최저가 비율은 112.0%입니다. 따라서 어느 기준을 보더라도 신건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박재선 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,896,000원 |
236,000,000원 매각 가정에서 채권 합계 111,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 120,896,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 0원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시돼 있습니다. 따라서 다른 단지의 다회유찰 사례를 전제로 결론을 만들 수는 없습니다. 다만 가격 자체만 놓고 보면 1회 유찰 시 188,800,000원은 최신 거래 186,000,000원에 가까워지고, 현재 신건 가격보다 최근 시세와의 격차가 크게 줄어드는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통수준입니다. 진입도로와 주차장시설도 보통수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 302호이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지 등에 해당합니다. 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 디에스아이존빌은 372세대이며 준공일은 2002.01.30.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 236,000,000원은 최근 12개월 평균 203,700,000원의 115.9%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06. 186,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -5.6%이므로 오래된 고가 거래보다 최신 가격을 우선해서 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.10.05. 농협은행주식회사 근저당권 36,000,000원이 말소기준이며 이후 박재선 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 최저가 236,000,000원은 최근 12개월 평균 203,700,000원의 115.9%, 최신 거래 186,000,000원보다도 높고, 최근 거래 흐름은 -5.6%입니다. 따라서 현재 신건은 권리상 안전성은 있으나 가격 메리트는 부족한 상태로 보는 것이 데이터와 일치합니다. 핵심은 권리가 아니라 최근 시세에 맞는 응찰가를 잡는 것입니다.
