춘천지방법원 2025타경691. 평창군 봉평면 면온리의 호텔아트리움 호텔동 2층 224호로, 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 등기 흐름에서는 2017년 설정됐던 수협은행 근저당권이 이미 말소된 상태이고, 현재 분석상 2022.12.22. 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 178,000,000원이 5회 유찰을 거치며 29,917,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 실제로 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 주변은 스키장·워터파크·골프장·콘도미니엄·호텔이 형성된 관광휴양지대로, 일반 주거용 부동산과는 수요 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 922 호텔아트리움 호텔동 2층224호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 홍지선 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 29,917,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 77,418,275원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 건물명칭 | 호텔아트리움 · 건물 외벽에는 더화이트호텔 표기 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 2017.03.02. 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2022.12.22. 국의 압류입니다. 이후 2025.05.02. 수협은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 17% 수준이지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 29,917,000원으로 감정가 178,000,000원의 약 16.8%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 놓고 보면 할인 폭은 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 29,917,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 20,941,900원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 14,659,330원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 938,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,978,494원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 938,506원과 소유자 교부 28,978,494원으로 구성되어 있습니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 77,418,275원이지만 이 예상배당표에는 채권자 배당액이 계산되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창휘닉스파트 남동측 인근으로, 주변은 스키장·워터파크·골프장·콘도미니엄·호텔 등으로 이루어진 관광휴양지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 대상 호실은 숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 구조입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 출입하고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광단지, 동계올림픽특별구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 238,900원/㎡이며 토지면적은 41,652㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 약 16.8%까지 내려온 만큼, 단순 할인 폭보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 29,917,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 숙박시설 운영 구조 확인. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이고 건물 외벽에는 더화이트호텔로 표기되어 있습니다. 실제 사용·운영 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 등기상 임차인 신고가 없다는 사실과 현장 이용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 확인. 현재 예상배당표에는 신청채권자 수협은행 청구액 77,418,275원의 배당이 계산되어 있지 않으므로 실제 배당요구·채권신고와 법원 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 178,000,000원이 5회 유찰되어 29,917,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래가가 없기 때문입니다. 더구나 실제 이용상태가 숙박시설이고 관광휴양지대에 위치한 물건인 만큼 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 평가하기도 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격에 실제로 되팔거나 이용할 수 있는지를 확인하는 것입니다.