창원지방법원 2025타경770. 김해시 어방동 시영아파트 2동 6층 607호, 전용 49.88㎡의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박청화이고, 말소기준권리는 2015.06.23 설정된 국민은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권 16,000,000원, 경남신용보증재단·현대캐피탈의 가처분, 2025년 국민은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부 자체는 과거 권리변동이 많은 편입니다. 1999년 이후 여러 차례 근저당과 경매, 소유권이전이 반복됐지만 과거 권리 상당수는 이미 말소됐고, 이번 경매에서 핵심은 2015년 국민은행 근저당 이후의 권리입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인되어, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 458-8 시영아파트 2동 6층607호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.88㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 6층 |
| 소유자 | 박청화 (2022.06.18 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 63,913,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.06.23 국민은행 근저당권입니다. 이후의 비엔케이캐피탈 근저당권과 경남신용보증재단·현대캐피탈 가처분, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 가처분 2건은 각각 사해행위에 따른 소유권이전등기말소청구권 및 원상회복청구권을 피보전권리로 하지만, 제공된 권리분석상 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 7천만원대, 신건은 7,800만원
시영아파트 동일면적 49.88㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 81,166,666원이지만, 과거 90,000,000원·106,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 72,125,000원, 최신 2026.08 거래는 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.88㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 49.88㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.88㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 49.88㎡ | 7 | 73,500,000원 |
| 2025.05 | 49.88㎡ | 5 | 78,500,000원 |
| 2025.03 | 49.88㎡ | 12 | 77,000,000원 |
| 2024.06 | 49.88㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.09 | 49.88㎡ | 15 | 73,000,000원 |
| 2023.05 | 49.88㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.10 | 49.88㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 49.88㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2022.04 | 49.88㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.88㎡ | 4건 | 72,125,000원 |
전체 12건 평균만 보면 감정가 78,000,000원이 낮아 보일 수 있지만, 최근 시세는 이미 그보다 아래입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 108.1%이고, 최신 거래도 70,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -15.8% 하락했습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 78,000,000원 가정 시 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 총 채권최고액 100,000,000원 대비 미배당은 23,804,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(아파트)이며 철근콘크리트조 15층 중 6층 607호입니다.
- 입지. 김해시 어방동 소재 시영아파트로, 주위는 아파트단지이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 난방시설, 위생시설, 급·배수시설, 승강기 등 제반시설이 설비돼 있습니다.
- 도로. 소로와 접하며 토지는 사다리형 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 시영아파트는 318세대이며 사용승인일은 1991.02.11입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 81,166,666원보다 최근 12개월 평균 72,125,000원과 최신 70,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -15.8% 낮습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한적이었습니다. 실제 점유자·점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가처분 원본 대조. 2022년 경남신용보증재단·현대캐피탈 가처분은 말소기준 이후로 분류돼 매각으로 소멸하지만, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당 부족. 신건 78,000,000원 가정에서도 채권최고액 기준 미배당 23,804,000원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 정리된다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 72,125,000원, 최신 거래는 70,000,000원인데 신건 최저가는 78,000,000원입니다. 최근 시세 대비 108.1%이고 거래 추세도 -15.8%입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 경계입니다.
