울산지방법원 2025타경1439. 울산 울주군 범서읍 천상리 ‘천상벽산아파트’ 102동 18층 1803호, 전용 59.925㎡ 아파트입니다. 현재 권리구조의 핵심은 2018.05.25 설정된 범서농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 129,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2026.01.02 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 가격까지 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 149,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 151,000,000원으로 최저가가 평균의 98.7% 수준이지만, 최신 2026.07 거래가는 143,000,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균보다 약간 낮은 동시에 최신 거래보다는 높은 시세권 가격으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 666-1 천상벽산아파트 102동 18층1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.925㎡ · 25층 건 중 18층 |
| 소유자 | 이세은 · 2024.11.04 상속 · 2025.11.18 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 범서농업협동조합 / 100,621,455원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.25 범서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·교보생명보험·고산농업협동조합· 대연1,3동새마을금고·현대캐피탈 관련 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 14번 범서농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.22 국의 압류도 2024.03.14 말소됐습니다. 매각 배당표 기준으로 매수인이 인수할 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
천상벽산아파트 동일 면적 59.93㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 142,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 10.9% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 23 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 17 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 13 | 166,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 19 | 144,000,000원 |
| 2025.02 | 59.93㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 5건 | 151,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 142,333,333원 |
최저가 149,000,000원은 전체 평균 142,333,333원과 비교하면 104.7%로 높습니다. 반면 최근 12개월 평균 151,000,000원과 비교하면 98.7%입니다. 다만 최신 거래가 143,000,000원이므로 현재 최저가를 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 최근 평균에는 근접하지만 최신 체결가보다 높은 가격이라는 두 신호를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당 · 범서농업협동조합 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,514,000원 |
현재 회차 149,000,000원 가정에서는 범서농업협동조합 채권최고액 129,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,514,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 129,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 12,868,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 36,356,480원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건의 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족분이 곧바로 낙찰자의 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천상초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·일반주택·공원·학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 25층 건 중 18층이며, 위생·급배수·개별난방·온수·급탕·승강기·화재경보기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 971,800원/㎡입니다. 개발제한구역·보전산지·공익용산지·교육환경보호구역 등의 저촉 또는 포함 사항이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현재 이용상태는 공동주택(아파트)입니다.
- 단지. 벽산 단지는 350세대이며 준공일은 1999.05.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 142,333,333원보다 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 신건 프리미엄 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 98.7%로 거의 시세권입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 써야 할 근거는 아닙니다.
- 점유관계 확인. 임차인 등록은 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 재확인해야 합니다.
- 소유권 변동 확인. 이세은 명의 소유권이전은 2024.11.04 상속을 원인으로 2025.11.18 등기됐습니다. 경매 진행 서류와 현재 점유상태를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세권”
이 사건은 권리구조가 비교적 선명합니다. 2018.05.25 범서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 98.7%로 조금 낮지만, 최신 2026.07 거래 143,000,000원보다 높고 전체 평균 142,333,333원의 104.7%입니다. 최근 가격 추세는 10.9% 상승으로 나타나지만, 신건에서 확실한 할인 매력이 확보된 상태라고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 회피가 아니라 최근 실거래 흐름 안에서 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
