울산지방법원 2025타경1520. 양산시 덕계동 덕계대일아이브1차 제1동 11층 1105호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 정효석이고, 2021.03.17. 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 2021년에 설정됐던 광안신용협동조합 근저당권 95,000,000원은 2021.08.30. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.08.08. 부산시중앙신용협동조합의 가압류 90,000,000원입니다. 이후 부산광역시 남구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2024.10.28. 부산회생법원의 파산선고가 등기됐고, 2025.10.27.에는 망 정효석의 상속재산의 파산관재인 김훈태에 의해 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다. 이 사건은 일반적인 담보권 실행형 경매와 성격이 다르므로, 등기상 소멸관계뿐 아니라 실제 점유와 매각조건을 원문으로 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1520 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물 제1동 11층 1105호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 덕계12길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 11층 · 사용승인일 2019.06.18. |
| 시세 매칭 면적 | 51.884㎡ |
| 소유자 | 정효석 · 2021.03.17. 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 외부표기 | 대일아이브101 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.08. 부산시중앙신용협동조합 가압류 90,000,000원입니다. 그보다 앞선 광안신용협동조합의 2019년 근저당권 10,000,000원과 2021년 근저당권 95,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 말소기준 이후의 부산광역시 남구 압류와 2025.10.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 높다
덕계대일아이브1차의 시세 매칭 면적은 51.884㎡이고, 전체 확인 거래는 12건입니다. 전체 거래 평균은 122,858,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 112,400,000원, 최신 2026.06 거래는 104,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.76㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 50.76㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 50.76㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 50.76㎡ | 14 | 159,000,000원 |
| 2023.01 | 51.88㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 6 | 114,800,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 2 | 111,500,000원 |
| 2022.05 | 51.88㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 50.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 112,400,000원 |
신건 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.8%입니다. 전체 거래 평균 122,858,333원과 비교해도 최저가 비율은 119.7%입니다. 특히 최신 거래가 104,000,000원이고 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -13.8%로 내려온 만큼, 과거의 159,000,000원·162,000,000원 거래만 근거로 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 망 정효석의 상속재산의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,142,000원 |
가압류 청구금액 90,000,000원은 가정 매각가에서 전액 배당되고, 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여는 54,142,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통이며, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하2층/지상15층 철근콘크리트구조 건물의 11층으로, 사용승인일은 2019.06.18.입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 1,733.0㎡, 공시지가는 914,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 건축물현황도상 발코니 확장형으로 추정됩니다.
- 단지 규모. 덕계대일아이브1차는 75세대이며 사용승인일은 2019.06.18.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 122,858,333원보다 최근 12개월 평균 112,400,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -13.8%이므로 과거의 고가 거래만 기준으로 가격을 평가하면 현재 시세를 높게 볼 수 있습니다.
- 회차별 가격 점검. 신건 147,000,000원, 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
- 점유·임차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 재확인하세요.
- 형식적 경매 확인. 파산선고와 상속재산 파산관재인에 의한 청산 목적 경매이므로 일반 담보권 실행형 사건과 달리 매각조건을 원문으로 확인하세요.
- 외부표기 확인. 매각물건명세서 비고상 건물 외부표기는 ‘대일아이브101’입니다. 현장에서 제1동 1105호와 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 등기상 매수인 인수액이 0원이고, 과거 근저당권도 이미 말소돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 임대관계가 미상이라는 점은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 신건 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 112,400,000원의 130.8%이고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 추세 역시 -13.8%입니다. 권리는 통과 가능, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 현재 가격에 바로 들어가는 것이 아니라 점유관계를 확인하고 유찰 이후 가격이 최근 실거래 수준과 어떻게 맞물리는지 보는 데 있습니다.
