울산지방법원 2025타경1530. 울산 동구 전하동 전하국민아파트 비동 2층 202호 아파트입니다. 현재 소유자는 함유일이고, 2014년 5월 29일 설정된 산청군농업협동조합 근저당 67,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 김영아 명의 근저당 3건과 산청군농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격과 표시 확인입니다. 감정가와 최저가가 모두 77,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 76,300,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 67,500,000원이고 최근 거래군과 과거 거래군의 흐름은 -1.9%입니다. 또 매각물건명세서에는 공부상 ‘비동’, 현황은 ‘나동’이라고 적혀 있으므로 입찰 전 목적물 표시를 원본과 현장에서 맞춰보는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1530 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 전하동 665 전하국민아파트 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 함유일 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,556,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 표시 확인 | 공부상 ‘비동’ · 현황 ‘나동’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.05.29. 산청군농업협동조합 근저당권 67,200,000원입니다. 이후 김영아의 근저당 15,000,000원씩 3건, 임의경매개시결정, 산청군농업협동조합 가압류 26,713,704원은 매각으로 소멸합니다. 앞선 국민은행 근저당 2건과 현대캐피탈 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.9% 높고, 최신 거래보다도 높다
전하국민 동일면적 53.5㎡ 거래 중 최근 12개월 5건 평균은 76,300,000원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 평균의 100.9%입니다. 전체 12건 평균 77,166,666원과는 비슷하지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 53.5㎡ | 3 | 67,500,000원 |
| 2026.03 | 53.5㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2026.01 | 53.5㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.09 | 53.5㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 53.5㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.5㎡ | 5건 | 76,300,000원 |
특히 최신 거래는 2026년 4월 67,500,000원으로, 현재 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 1.9% 하락한 흐름까지 감안하면, 감정가와 동일한 77,000,000원에 응찰하는 것을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김영아 | 15,000,000원 | 8,014,000원 |
| 4. 근저당 · 김영아 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김영아 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 산청군농업협동조합 | 26,713,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 138,913,704원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당은 63,699,704원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 63,699,704원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 78,822,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 90,920,744원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 낙찰자가 승계할 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 권리위험이 커지는 유형이 아니라, 가격 자체가 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산동부경찰서 서측 인근이며 아파트·다가구주택·다세대주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1983.01.04 준공, 총 80세대 전하국민아파트로 해당 호는 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 5건 평균은 76,300,000원이고 최신 거래는 67,500,000원으로, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -1.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 77,000,000원은 최근 12개월 평균 76,300,000원의 100.9%입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 최신 실거래 확인. 2026.04 거래 67,500,000원까지 내려온 사례가 있어 최근 하락 흐름을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘비동’, 현황은 ‘나동’으로 기재되어 있으므로 등기·건축물 표시·현장 동표시를 반드시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 2014.05.29 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 그 안전성을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 76,300,000원보다 높고, 최신 거래 67,500,000원과도 차이가 있습니다. 최근 흐름 역시 -1.9%로 하락 방향입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다. 여기에 공부상 ‘비동’과 현황 ‘나동’의 표시 차이, 미상으로 적힌 임대관계까지 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
