울산지방법원 2025타경1546. 울산 중구 학성동 학남빌라 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정 이용상태에는 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김덕필이고, 등기상 현재 권리분석의 출발점은 2025.06.10. 최태숙의 65,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 2025.11.14. 같은 채권자 최태숙 명의의 강제경매개시결정은 그 뒤에 놓여 매각으로 소멸합니다.
과거 국민건강보험공단·울산광역시중구·울산광역시울주군의 압류가 여러 차례 있었지만, 해당 압류들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 입찰 판단에서는 과거 압류 이력보다 2025년 가압류와 강제경매, 그리고 현재 가격이 최근 거래보다 높은지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학성동 114-1 2층202호 · 울산광역시 중구 학성공원3길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 66.345㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 202호 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택 |
| 소유자 | 김덕필 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최태숙 / 69,254,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 권리 자체는 2025.06.10. 가압류가 말소기준이며, 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 6,000,000원 높은 신건
학남빌라의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 87,333,333원이지만, 여기에는 2021년 거래 2건이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 더 최신인 2025.09 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 80,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -12.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.35㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 68.09㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 68.09㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 최근12개월 | 66.35㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원보다 높고, 데이터상 최근 시세 대비 107.5%입니다. 반대로 전체 3건 평균 87,333,333원과 비교하면 98.5%이지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최근 시장은 과거 거래보다 12.1% 낮아진 흐름이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 갑구 12번 가압류 · 최태숙 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 갑구 13번 강제경매개시결정 · 최태숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,052,000원 |
현재 매각가 86,000,000원 가정에서는 배당 계산에 반영된 65,000,000원 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 19,052,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 학성동 학성공원 남측 인근이며, 부근은 공원·단독주택·다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반 대중교통편은 보통인 편이며, 폭 약 7-8미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 202호입니다. 위생급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·학성동지구 지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 함께 확인됩니다. 공시지가는 794,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 학남빌라는 8세대, 1992.02.14. 준공이며 확인된 거래가 3건입니다. 최신 거래는 2025.09의 80,000,000원으로, 최근 거래 표본이 많지 않은 소규모 공동주택입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 이하로 오인하지 않기. 신건 실질취득 86,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 107.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -12.1%이므로 과거 100,000,000원 거래나 전체 평균 87,333,333원만 기준으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자가 누구인지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.06.10. 최태숙 가압류가 기준이고, 2025.11.14. 강제경매개시결정은 그 이후입니다. 등기 원본에서 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 86,000,000원, 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원으로 제시돼 있으므로 가격 판단은 회차별로 구분해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 까다롭다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 기준권리 이후 등기도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 다릅니다. 실질취득 86,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 80,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름도 -12.1%입니다.
또한 8세대 규모·1992년 준공의 소규모 다세대이고 확인된 거래도 3건에 그쳐, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 만큼 환금성 우위를 데이터에서 확인하기 어렵습니다. 인수 0원은 장점이지만, 현재 가격은 보류. 이 사건은 최저가 숫자 자체보다 최근 80,000,000원 거래와 향후 유찰 회차를 기준으로 판단해야 합니다.
