울산지방법원 2025타경1600. 양산시 평산동 ‘양산천성산한일유앤아이아파트’ 101동 3층 301호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이상호는 2021.05.04 매매를 원인으로 2021.05.25 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.20 주식회사고려저축은행 근저당권 208,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 2025.12.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2021.05.25 승학새마을금고 근저당 142,800,000원과 2021.06.01 앤알캐피탈대부 근저당 39,000,000원은 2021.10.20 모두 말소됐고, 같은 날 고려저축은행 근저당 208,000,000원이 설정됐습니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 조사된 2건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1600 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 600 양산천성산한일유앤아이아파트 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 21층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이상호 (2021.05.04 매매, 2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨시너지제이차 유동화전문 유한회사 / 162,660,054원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.20 주식회사고려저축은행 근저당권 · 채권최고액 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 확인 필요
현재 말소기준은 2021.10.20 고려저축은행 근저당입니다. 배당가정에서는 매각대금 148,000,000원 중 집행비용 2,872,000원을 제외한 145,128,000원이 이 근저당에 배당되고, 62,872,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 해당 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 판단이 끝나지 않았다
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건우 | 주거 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 2025.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 건 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 별도의 임차인 조사 건입니다. 특히 김건우는 2025.12.29 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 우선변제권과 대항력의 선후를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 매각물건명세서 보완 내용과 주민등록 전입세대 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다
동일 단지 동일면적 84.96㎡의 최근 실거래 12건 평균은 163,441,666원입니다. 최저가 148,000,000원은 이 평균의 90.6%로 평균만 보면 낮아 보입니다. 그러나 가장 최근 거래는 2026.09 · 3층 · 138,000,000원입니다. 경매 대상 역시 3층이므로, 최신 동일층 거래와 비교하면 신건 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 2 | 150,800,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 163,500,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 187,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 163,441,666원 |
최근 거래 범위는 138,000,000원~187,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 148,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 바로 최근의 동일 3층 거래 138,000,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 90.6%라는 수치 하나만으로 가격 메리트가 크다고 가점하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고려저축은행 | 208,000,000원 | 145,128,000원 |
| 미배당 | - | 62,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
148,000,000원 매각가 가정에서 담보채권 208,000,000원 중 145,128,000원만 배당돼 62,872,000원의 미배당이 발생합니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 대항력·보증금도 현재 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 62,872,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 92,057,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 115,384,960원 |
담보채권 미배당액은 회차가 내려갈수록 커지지만, 현재 확인된 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 증가분이 곧 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 반대로 임차인에 대해서는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 유찰에 따른 가격 하락만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·주택·나지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 구성돼 있습니다.
- 단지 규모. 양산천성산한일유앤아이아파트는 1,663세대, 2008.06.30 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 572,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 환금성. 동일 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 8.33%로 집계돼 신건 응찰 강도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입세대 확인. 조사된 2건 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 말소기준일 2021.10.20과의 선후를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 최신 동일층 거래 대조. 최근 12개월 평균 163,441,666원보다 신건 최저가는 낮지만, 2026.09 3층 거래 138,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 감안. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.7회, 낙찰률 8.33%를 감안해 신건 즉시응찰의 가격 여유를 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 평균 대비 할인보다 ‘최신 거래와 임차인 확인’이 먼저다
이 물건은 담보권 자체만 보면 매각 후 소멸 구조가 분명합니다. 그러나 임차인 조사 2건의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무가 아직 열려 있습니다. 가격도 최저가 148,000,000원이 최근 12개월 평균 163,441,666원의 90.6%라는 점만 보면 할인처럼 보이지만, 가장 최근 같은 3층 거래는 138,000,000원입니다. 여기에 동일 단지 경매 평균 유찰 6.7회, 낙찰률 8.33%까지 겹칩니다. 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 가격도 최신 거래 기준으로 보수적으로 접근”입니다.
